건축계획을 세울 때 수익성 분석을 위해 총 투여자금을 예측해야합니다.예상 수익과 비교하여 건축을 진행할지를 고려해야하기 때문입니다. 건축사업이란 내 자본이 수십억 단위로 투여되어야하는 리스크가 높은 것이기 때문입니다. 그리고 총 투여자금 중 많은 건축주분들이 가장 중요하게 생각하는 것은 당연하게도 공사비용입니다. 가장 큰 부분을 차지하기 때문이죠.

하지만 많은 건축주분들이 간과하는 사실! 공사비용이 투여자금의 90%를 차지하는 것은 맞지만 10%를 차지 하는 그외 항목들도 수 천만원에 달하기 때문에 반드시 사전에 고려해야합니다. 기타 지출을 고려하지 않고 자금계획을 세운다면 나중에 급하게 자금을 마련하느냐고 골머리를 앓을 수 있기 때문입니다. 오늘은 10%에 달하는 공사비 외, 필요한 항목들이 어떤 것이 있는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다!

1. 건축사업비의 구성은 어떻게 되나요?

대부분의 건축주들은 토지비와 공사비만 있으면 건물을 지을수 있다고 생각하시는 경우가 있는데요. 건축사업비의 구성은 크게 설계비, 측량비, 해체공사비, 공사비, 감리비, 세금의 6가지 카테고리로 나눌 수 있습니다.

오늘도 하우빌드의 건축사업계획서 샘플을 예시로 확인해보겠습니다.

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하우빌드 건축 사업계획서

2. 설계비는 알겠는데.... 측량비, 해체공사, 감리비 이 항목들도 꼭 내야하나요?

1) 측량비

측량에는 여러 종류가 있지만 위 샘플의 경우는 경계측량과 현황측량이 이루어졌는데요.

경계측량: 건축 또는 담장 설치를 위한 경계 확인과 더불어 인접토지와의 경계 확인을 위해 실시

현황측량: 건축물 준공, 점유면적 확인, 구조물 위치 확인시 실시

이 두가지 측량을 하는 이유는 다음과 같습니다.

1. 분쟁을 방지
2. 건축물의 이격 거리기준을 확정
3. 현재 토지의 상황을 확인하여 정확한 설계를 위해

특히나 오래된 건물일수록 과거에 경계측량이 명확히 되지 않아 주위 이웃들과의 협의할 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다. 또한 내가 건물을 지을 때 측량을 명확하게 하지 않으면 추후에 분쟁이 발생할 수 있으니 측량은 반드시 필요합니다.

🎉 하우빌드 tip!

지적측량(경계측량, 현황측량, 분할측량)의 경우 비용이 어느 정도로 나올지 개략적으로 예상할 수 있는데요. 지적측량바로처리센터에서 바로 확인 할 수 있습니다.

지적측량바로처리센터의 수수료 간편계산 서비스를 이용하면 내 대지에 필요한 측량 비용이 얼마나 되는지 가늠할 수 있습니다.

지적측량 바로처리센터의 수수로 계산

출처: <https://baro.lx.or.kr/>

2) 해체공사

건축사업계획서 해체공사

기존 건물이 있다면 철거시 안전사고를 예방하기 위한 필요한 항목으로 지자체 마다 기준은 상이합니다. 해체공사시 국가의 관리 및 감독 기준에맞는 감리자가 적법한 절차 진행 여부 및 철거 후 부지정리 등 다양한 철거감리 업무를 진행할 상주감리가 필요합니다.

3) 감리비

설계와는 별개로 감리라는 과정이 있습니다. 설계안대로 잘 지어지고 있는지 전문적인 지식과 공정한 입장으로 공사의 시공, 지도,감독을 하여 건축주를 돕는 것을 말하는데요. 감리비는 설계비에 포함되기도 하지만 대부분 별도라고 생각하시면 되고, 용도나 규모에 따라 비용 산정방식이 다르기 때문에 설계사와 협의를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

3. 세금도 건축 전후로 내야한다구요?

건물을 지으면 내야하는 세금이 있습니다. 대부분의 건축주가 건축비, 공사비 등은 잘 계산하여 예산을 잡아 놓지만 많은 분들은 세금 부분에 대해 예산을 잡지 않아 당황하는 경우가 종종 있습니다. 세금은 크게 두가지로 보시면 되는데요. 1) 땅 구입했을 때의 세금 2) 건물을 다 짓고 취득했을 때의 세금으로 나눠서 생각하시면 쉽게 이해 하실 수 있습니다.

건축사업계획서 세금

취득세

건물 취득시 내는 세금으로 신축경우 건물 시가를 알 수 없음으로 공사대금을 과세표준 기준으로 함 신(증)축시 취득세율: 3.16% (취득세 2.8%, 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%)

국민주택채권(건축인허가)

정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 국채이며, 국민주택기금의 주요 재원으로 활용

부가가치세

토지 및 국민주택규모(주택면적85m2 미만) 건축시 해당하는 부분을 제외한 나머지 부분은 부가가치세 과세대상에 속함

부가가치세 환급금

건물을 취득하는 모든 사람이 환급을 받을 수 있지는 않고, 일반 임대 사업자로 등록된 사업자 환급이 가능

상가 건물을 지을 때 건축설계비, 공사비외에 들어가는 비용들이 있었는데요. 특히 세금 부분에 있어서 잘 챙기셔서 환급 받을 수 있는 부분은 환급 받아 건축자금을 합리적으로 사용하는 똑똑한 건축주가 되어야 합니다. 스터디를 하는것도 중요하지만 세금관련 사항은 세무사를 통해 확인하시는 것도 좋은 방법입니다.

이외에도 사전에 예측할 수 없는 각종 리스크에 대비하기 위한 예비비라는 것이 필요합니다. 공사를 하면서 발생하는 설계변경이나 예상치 못한 공사금액의증액 등이 있을 수 있는데요. 추후 이런 상황이 생겨 신속하게 대처를 하지 못해 사업이 지연 될 경우도 있을 수 있기 때문에 예비비는 따로 챙기셔야 합니다. 이외에도 궁금한 점이 있다면 댓글로 언제든 문의 하시기 바랍니다. 🤔

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