시공/공사

공사지연 누구의 잘못일까?

공사지연 누가 손해볼까?

건물을 지으면서 공사가 지연될 때 건축주는 어떻게 대처를 해야 할까요? 오늘은 공사가 지연되는 요인과 대처 방법에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

1) 도면파악이 완벽하게 되지 않은 상태에서 착공을 하는 경우

2) 숙련도가 떨어지는 건설기술자를 고용

건설사는 수익을 내야하는 업체이고, 그러다 보니 저가의 협력업체에 의뢰를 하게 되는데요. 저가이다 보니 숙련도가 떨어지는 경우가 많습니다. 이러한 이유로 현장소장과 업체 간의 분쟁이 생기게 됩니다. 그럼에도 불구하고 잘못된 시공을 캐치 하여 얼마나 빠르고 정확하게 대처하는지에 따라서 공기와 품질이 왔다갔다합니다.

1) 변심으로 인한 설계 변경

건설이 진행되기전 선택했던 상황들에 대해서 바꾸는 경우가 있습니다. 보통 2d인 도면을 보고 결정을 하기 때문인데요. 일반인들은 실제의 모습을 상상하기가 어렵습니다. 그러다 보니 막상 지어지는 것들을 보면 본인들이 생각한 것과 다르기 때문에 바꾸게 되고 그러다 보면 건설사와 마찰이 생겨 공기가 지연되기도 합니다. 그렇기 때문에 설계 단계에서 설계사에 3d 이미지를 요청하셔서 보시고, 머릿속에 있는 이미지와 실제 지어질 모습의 간극을 좁혀 나가는 작업을 설계단계에서 하셔야 합니다.

2) 자기 자본금 부족

건축주가 자본이 부족하다 보면 기성을 늦게 주거나 미지급 되는 경우가 있는데요. 건설사 입장에서는 받을 돈을 못 받으면 자재 발주, 인력 투입에 들어가는 비용 등 지출해야 할 것이 많음에도 지불을 못하기 때문에 공사가 원활히 이루어 지지 않습니다.

3) 선택장애

또한 건축주가 자재선택이나 미리 결정해야하는 사항들에 대해서 결정이 늦다 보면 공기가 지연되기도 합니다. 자재들 중에서도 엘리베이터, 주차기기등 제작해서 들어오는 것들이 있는데 이러한 요소들은 충분한 제작기간이 필요하다는 것을 인지하고 결정을 해주시면 됩니다. 뿐만아니라 발주가 이미 되었는데 결정했던 사항들을 바꾼다면 그에 따른 비용도 발생하고, 많은 번거러움과 공사지연이 발생한다는 것을 인지를 해주셔야합니다. 뿐만 아니라 해외에서 들어오는 것들은 변수가 많음으로 신중하고 빠르게 결정을 해야 공사지연을 방지할 수 있습니다.

4) 지정공사 일정조율 미흡

건축주가 원하는 지정 공사부분이 문제가 되는경우도 있는데요. 시공사에서도 공사일정이 있다 보니 그 스케쥴에 맞춰서 지정공사가 들어가야되는데 일정조율이 잘 안되는 경우가 있습니다. 그러다보면 다른 공정들에 영향을 미쳐 공기가 지연되는 경우가 발생합니다.

1) 날씨

불가항력적인 경우도 있는데요. 비가 많이 오거나 태풍이 오거나 지진이 일어나는 경우도 있습니다. 여름에 폭염인 경우에는 4시간씩 쉬어라는 공문이 오기도 하는데요. 결국 이러한 부분도 얼마나 인정을 해줄거냐에 대한 분쟁이 계속적으로 있는데요. 그럼에도 불구하고 계약서에 명기하는 경우는 많지 않습니다. 계약에 따라 다르지만 불가항력적으로 작업을 하지 못하는 날을 계산한 평균 일수라는게 있습니다. 그 일수 이상을 인정해주는 건축주는 거의 없습니다.

2) 현장의 특수성

지반조사를 하고 건축설계를 하고 건설사와 계약이 이루어진 상태에서 공사가 들어가서 땅을 파기 시작했는데 토질이 지반조사 내용과 다른 경우가 있습니다. 오래된 시 관로가 대지안으로 들어오는 경우가 있는데요. 이 부분은 건설사 책임은 아니고 협의를 통해 공기를 연장해야 합니다.

3) 민원 발생

이것보다 특정하기 어려운 것은 민원이 있는데요. 일반적으로 시공의 원인으로 인한 민원은 건설사가 책임지고, 설계나 사업관련민원은 건축주가 책임진다고 되어 있습니다. 예를 들어서 소음이나 분진발생으로 인한 건 건설사가 혐오시설설치, 일조권방해는 설계상의 문제는 건축주가 책임을 져야합니다. 이런 기준들은 모호하지만 협의를 통해서 누가 책임질건지를 정합니다. 건설사 입장에서는 민원이 생기면 어느정도 금전적 보상을 해주거나 만나서 인간적으로 읍소하는 등 여러가지 민원에 대한 분쟁에 대응합니다.

<공사계약 특수조건>

<공사계약 일반조건>

계약서에 명시 되어 있는 공사 지연 관련 내용입니다. 건축주와 건설사가 조율하여 합의한다면 계약서 내용이 일부 변경될 수 있습니다. 계약서 쓰실 때 참고하세요!

공사가 지연되면 건축주는 보상금을 받게 되는데, 보상금을 받는다고 좋은 것은 아닙니다. 왜냐하면 결국은 공사지체로 인해 손해보는쪽은 건축주이기 때문인데요. 계약서에 이런 부분들을 잘 담으셔서 조금이라도 받으셔야 합니다. 보상금의 종류가 두가지가 있습니다.

※ 생각보다 많은 분들이 오해하시는 경우인데요. 계약서에 도장을 찍은 날짜가 아니고 착공기준으로 공사지체 기준을 따집니다.

1) 지체상금율

건축주의 잘못없이 건설사의 사유로 예정된 사용일보다 공사가 지체됐을 때 건축주에게 일정금액의 보상금을 지불하라고 계약서에 명시되어 있는데요. 보통 공사비의 ±0.05%입니다. 이럴 경우 건축주가 유리한 것 같지만 막상 나중에 보장받기 위해서 넘어야할 산이 많은데요. 지체된 이유를 규명해야 하고 지체된 일수가 맞는지 확인해야하는 등 여러가지 어려움 등이 있습니다.