설계

건설사는 공사비를 어떻게 썼을까? 시스템으로 운영되는 현장

골조공사완료 및 미장 공사가 완료된 현장 기성검사하기

안녕하세요 선례의 건축이야기 선례입니다. 지난 시간에 공부했던 기성은 꼭 공사 한 만큼만 지급 해야 한다고 배웠어요.이번 시간에는 지난 시간에 공부했던 내용에 이어 하우빌드에서 쓰고 있는 관리시스템 안에서 실제로 어떻게 기성 검사가 청구되고 지급되고 있는 지 설명하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

삼성동 현장 진행사항

먼저 삼성동 현장이 어느정도 진행됐는지 궁금해요.

삼성동 현장이 어떻게 진행되고 있는지 설명하는 시간을 갖도록 할게. 이 다음 그림을 보고 설명을 할게. 삼성동 현장은 지금 전체적으로 공사가 56%진행이 됐어.

토 및 지정공사는 100% 골조 공사는 99.4%로 거의 끝났어. 지금은 조적공사, 방수공사, 미장공사, 부대토목, 기계공사를 진행하고 있지. 오늘 작업 내용을 볼까?

5층_ 옥상에 방수 치켜올림 작업
각층 위생 및 급수 배관 공사
각층 청소 및 현장 관리
전기 입선 작업

오늘 현장에 몇 명이 들어왔는지도 확인이 가능 하단다. 한번 볼까?

보통 인부 3명, 방수 1명, 설비 3명이 지금 들어 와있어.

보통 인부: 기능이 필요하지 않은 일반 잡역에 종사하면서 단순 육체노동을 하는 사람을 말한다.

이런 시스템이 있으니 건축주 입장에서는 내 건물이 매일 어떻게 시공 되는지 알 수 있으니 안심이 되고 믿음이 갈 것 같아요.

그렇지 이런 시스템이 왜 필요하냐면 건축주들이 매일 현장을 와서 확인하는 것이 불가능 하고 쉽지 않고 제한이 되어 있어. 그래도 건축주는 적어도 오늘 어떤 작업이 일어났는지는 알아 둘 필요가 있으니까 매일매일 보고서로 건축주에게 제공이 되는 거야.

삼성동 현장 기성금 지급 현황

그러면 삼성동 현장은 기성지급이 어떻게 됐나요? 요것도 이모부께서 보여주셨던 하우빌드 시스템에서 볼 수 있는 건가요?

맞아. 이것도 하우빌드 시스템에서 확인이 다 가능해.

계약금 1,042,950,000

선급금은 계약금의 10%인 102,842,000

1차 기성으로 122,980,000 7월19일 청구 / 8월 2일에 지급

2차 기성으로 1,77,170,000 8월20일 청구 / 9월 1일 지급

3차 기성으로 95,610,000이 9월16일 청구 / 10월 6일 지급

※ 해당 현장은 선급금 지급 후 토목공사 변경으로 계약금이 변경되어 선급금의 차이가 있습니다. 기성금액의 청구일, 지급일을 확인할 수 있어서 좋네요. 내가 지급한 공사비를 건설사에서 어떻게 잘 쓰고 있는지 확인할 수 있으니까요.

자, 그러면 이렇게 지급된 기성금이 어떻게 사용됐는지 볼까?

받은 금액: 선급금과 3차까지 받은 기성금이 498,614,297원

지급된 금액: 466,229,057원

남아 있는 돈(공사비 관리계좌): 32,385,240원

하도급 업체에 어떻게 지급됐는지 알아야겠지? 하도급 업체랑 얼마를 계약했고 지급했는지 이걸 보면 확인할 수 있어.

하도급 자금 관리까지 보여주고 지급액과 미지급액을 다 볼 수 있네요. 관리 계좌 자체가 건설사가 마음대로 출금을 할 수 없는 계좌이고, 하도업체에게 먼저 지급 되고, 건설사에게 나중에 지급되는 구조이기 때문에 외부로 나갈 수 없는 계좌라고 보면 되겠군요. 그런데 기성금이 건설사한테 몇 번 청구됐고, 하도급 업체한테도 돈이 나갔다는 거를 일반적으로 확인할 수 있는 거 아닌가요?

일반적으로는 페이퍼로 다 처리를 하기 때문에 그게 쉽지가 않단다. 이 프로그램은 시스템 안에서 건설 관계자들이 참여해서 일을 정확하고 편하게 하기 위해 만들어진 거야.

4차 기성청구내역

그럼 이번에 4차 기성금을 줄 차례지? 4차 기성청구 내역을 자세히 보자.

4차 청구를 10월19일 건설사가 기성청구승인요청을 한 상태야. 순서를 보자.

승인 요청: 건설사가 기성금 청구
보완 요청: 하우빌드가 기성검사 및 보완요청
승인 완료: 건축주가 검사결과 확인, 보완 완료 시 승인
서류 제출: 건설사가 세금계산서 등 서류 제출
입금 확인: 건축주가 입금 완료

기성청구 승인 요청을 하면 이러한 과정을 거쳐. 그러면 4차 기성청구 승인 요청을 들어가서 한번 어떤 내용인지 살펴보자.

청구된 기성 금액(부가세 포함): 161,180,000원

선급금 공제: 15,890,000원

실제로 건설사 지급: 145,290,000원

기성금 지급 방법

공사를 하기전에 자재를 먼저 사거나 하도업체 계약을 먼저 하라고 선급금을 지급 했잖아.이 선급금은 매달 기성금에서 공제를 하는데 어떻게 공제를 하냐면 간단하게 식으로 보자.

선급금 공제액= 금회 공사량 X (선급금율)

선급금율: 전체 계약금액 중 선급금의 비율

이해가 됐지? 자 그럼 4차 기성이 공정별로 얼마나 청구됐는지 보자.

철근콘크리트, 조적, 방수, 미장, 골재, 장비설치공사와 오배수관공사에서 청구된 것을 확인할 수 있고, 공정별로 바로바로 확인할 수 있게 되어 있는데 어떤 공사를 했는지도 봐야 되겠지. 그게 세부 내역서야. 한번 보자.

현재 표로 보면 지금 철근콘크리트 공사가 진행이 되었는데 품명별로 수량별로 있는 거야. 품명별로 기성금을 계산할 때는 아래 식으로 해.

금회공사수량 x 계약단가= 금회 기성금

미장 비드 : 27.18m 계약

계약 된 단가: 1m에 3,700원

기성 청구된 금액: 100,566원

이것을 확인하기 위해서는 기성검사서를 봐야 해. 기성검사서를 보자.

품명별로 서류들이 만들어 지는데 양이 많아. 미장공사의 코너비드를 한번 볼까? 기성검사서에서 미장비드를 아연 도금강판으로 이렇게 공사했다고 사진을 올렸지? 2층 복도벽에는 7.77m / 3,4,5층 복도에 공사를 했다고 청구를 한거야.

코너비드: 외벽의 모서리가 상하지 않도록 보호하기 위해 삽입하는 철물

기성검사는 뭘까

지난 시간에 건축주가 기성검사서는 수량산출서와 내역서 보라고 하셨는데 그 서류 두개가 여기에 반영됐다고 보면 될까요?

그게 이거야. 원 데이터는 수량산출서와 내역서지만 이것을 모아 놓고 검사하고 확인하기 편하게 하기 위해서 해놓은 거라고 보면 돼. 만약에 내역서와 수량산출서가 없다면 이렇게 만들 수가 없는 거야. 이제 기성검사를 다녀오면 되는데, 기성검사의 목적이 뭐라고 했지?

크게 두 가지가 있는데 건설사가 공사한 금액을 확인하고, 계약 된 내용대로 안된 부분 수정 요청하라고 하셨어요!

맞아, 이 검사서를 들고 가서 기성검사를 하면 돼. 우리는 시스템으로 관리하기 때문에 핸드폰만 있어도 기성검사가 가능해. 그럼 너가 어느 부분을 기성검사하고 오면 될까? 먼저 아까 골조가 거의 끝났다고 했으니까 골조가 다 끝났는지 확인하고, 그 외에 2,3,4,5층 복도 벽에 미장비드가 되어있는지 보고 오면 돼. 만약 계약 된 자재와 품질로 공사를 하지 않았다면 현장 소장에게 보수나 재시공을 요청을 하면 돼.

현장 취재

기성검사를 하러 왔습니다! 지금 삼성동 현장 진행사항을 설명해주세요!

지금 미장공사 외에 몇 가지 공사들을 하고 있습니다. 기성검사는 보통 품질검사와 같이 이뤄집니다. 얼마나 기성이 청구됐는지 알고 있는 상태에서 다시 한번 계약된 품질이 나왔는지 현장이 깨끗하게 관리되는지 그 사항들까지 고려를 합니다.

이모부께 들었을 때는 시스템으로 기성관리를 한다고 들었어요. 실제 현장에서는 어떻게 적용하는지 알고 싶고, 하우빌드 시스템으로 관리되는 현장, 일반 현장과 비교 했을 때 어떤 장점이 있나요?

과거에는 서류를 들고 다녔는데 하우빌드 같은 경우에는 기성검사서가 시스템 안에 자동 생성됩니다. 그래서 작업한 사진과 수량산출서가 연계돼서 생성되기 때문에 패드, 노트북, 핸드폰만 갖고 다니면서 할 수 있어 건축주 및 관계자들이 편리하게 기성검사를 바로 할 수 있습니다.

또한, 매일 공정 일지와 사진을 올리다 보니 기성청구시 한 눈에 볼 수 있고 건축주와 건설사간의 다툼이 없어서 아주 좋은 시스템인 것 같습니다. 자 층별로 한번 볼까요?

기성검사&품질체크_2층

이번 기성에는 미장과 골조까지 포함이 되어 있어요. 미장은 골조공사가 끝난 후 거친 콘크리트 면을 평평하게 만든 다음 모르타르를 펴 발라 평탄화하는 작업이라고 할 수 있어요. 이런 작업은 겨울이 되기전에 빨리 해야 됩니다. 왜냐하면 물을 타서 하는 습식공사라서 추워지면 얼면 잘 떨어지고 면도 깨끗이 나오지 않기 때문입니다. 콘크리트 면 위에 바로 미장을 하면 미장이 떨어지는 현상들이 많이 발생을 합니다. 그래서 삼성동 현장에는 미장 초벌작업을 하고 작업을 진행했습니다.

그럼 미장이 잘 됐는지 어떻게 확인을 할 수 있을까요?