설계

기성금 지급에 있어 건축주가 꼭 챙겨야 하는것

손해보지 않고 기성금을 똑똑하게 지급하는 방법

안녕하세요! 선례의 건축이야기 선례입니다.

오늘은 건축주가 기성검사를 어떻게 하고 기성금을 어떻게 주는지 살펴보도록 하겠습니다.

기성금이란

오늘 주제는 건축주분들이 가장 관심있는 주제를 얘기 하려고 해. 네이버에 공사대금이라고 검색해보면 법률상담 광고가 아주 많이 나오는걸 볼 수 있을 거야. 그만큼 분쟁이 많다는 뜻이지.

그래서 먼저 기성에 대해 제대로 알아보고 실제로 현장에서는 기성금이 어떻게 계산이 되고 어떻게 공사비를 지급하고 있는지 실제 현장을 가지고 얘기해보는 시간을 갖도록 해보자.

우선 기성금이 무엇이고, 왜 중요한지에 대해 알아보자.

기성금의 정의란 ’공사 중간에 공사가 이루어진 만큼 계산하여 주는 돈' 이라고 되어 있어.

그래서 건설사가 “이번 달에는 공사를 얼마만큼 했습니다”라고 기성금을 청구하면 건축주가 기성검사를 한 후 계산하여 기성금을 지급해. 기성금에서 가장 중요한 것은 건설사가 공사한 만큼 지급해야한다는 거야.

공사한 만큼만 지급 해야 한다는 건 누누이 말씀하셔서 잘 알고 있는데, 그게 그렇게 중요한 건가요?

기성금은 공사한 만큼만 지급

왜 공사한만큼 지급해야 하냐면 표준도급계약서 제1조에 “도급인”과 “수급인”은 대등한 입장에서 서로 협력하여 신의에 따라 성실히 계약을 이행한다. 라고 되어 있는데, 여기에서 제일 중요한 단어는 ✌대등한✌이야 건축주와 건설사가 대등하기 위해서는 꼭 필요한 것이 “공사한만큼 기성급을지급한다”야

대등하기 위해서는 공사한 만큼 기성급을 지급 해야한다는 말이지. 잘 이해가 되지않지?

조금 극단적인 예를 들면 건설사가 이번 달에 1억원만큼 공사를 해는데 건축주가 2억원을 건설사에 지급을 했어. 그런데 이 상황에서 건설사가 공사를 못한다고 하면 어떻게 될까?

건설사는 그만둬도 1억이 이익이지만, 건축주는 1억이 손해야. 그때부터 건축주는 “을”이 될 수 밖에 없어.

대등한 관계가 무너지는 거겠죠. 만약 건축주가 계약이행증권을 잘 받았으면 괜찮은 거 아닌가요?

건설사가 더 받은 금액이 계약이행증권보다 낮다면 공사는 계속하겠지. 그렇지 않다면 건설사는 지금 그만두는게 이익이니까 그만두는 상황이 생기겠지.

최악의 경우를 예로 들어볼까?

최악의 경우

건축주가 계약이행증권을 받지 않은 데다가 계약을 할 때 실제 공사비가 10억인데, 건축주가 금액을 깎아서 계약한 금액이 9억이야. 그리고 건축주가 건설사한테 기성금 1억을 더 줬어.

자, 그럼 건설사는 지금 공사를 그만 두는 것이 가장 이익인거야. 왜냐면 지금 그만두면 1억이 이익이지만 이대로 공사를 끝내면 건설사는 실제 공사비가 10억인데 9억에 계약을 했기 때문에 1억을 손해 보는 거잖아.

그러면 공사를 계속 할 수 있는 조건은 뭐겠어? 건설사는 건축주에게 공사비를 올려달라고 하겠지. 그럼 건설사가 손해를 보지 않게 1억만 올려주면 될까? 아니지 건설사는 더 받으려고 하겠지.

정리를 해보면 건설사가 공사를 중단 할만한 상황

계약이행증권 부재
무리한 공사비 계약
누락된 설계도면
기성금 초과 지급

계약할 때 1,2,3 상황이 만들어지고 공사할 때 건설사가 일한 것 보다 기성금을 더 주게 되면 이런 일들이 촉발이 되는거지.

기성비를 덜 준 다면

그럼 일한 것보다 공사비를 덜 주면 어떻게 될까? 건설사는 공사를 못해. 대부분 건설사의 하도급업체는 일이 끝나면 바로 공사비를 받거나 한달에 한번 공사비를 받는데 건축주가 일한 것보다 공사비를 안 줬어. 당연히 건설사도 하도급 업체에게 공사비를 못 주겠지. 그럼 하도급업체는 공사를 안해. 그렇게 되면 현장이 중단되겠지.

그래서 기성은 “공사 한 만큼 줘야 한다”는 거군요.

기성금 > 공사금액 갑을 관계가 바뀌어 건축주가 끌려다닐 가능성이 높다.

기성금 < 공사금액 하도급이 공사비 받지 못해 공사 중단될 가능성이 높다.

이렇게 생각하면 되겠네요.

설명을 들으니 기성이 더욱더 중요하게 느껴져요! 그럼 기성을 잘 주려면 건축주가 어떻게 해야 할까요?

맞아, 적게 주면 공사가 안되고 많이 주면 갑을이 바뀌고 대등한 관계가 만들어 지지 않는 거지. 공사 한 만큼 기성을 잘 지급하기 위해서 필요한 것이 수량산출서와 내역서야.

수량산출서 공사에 사용되는 제품별로 수량을 산출하는 문서 (품명, 규격, 단위, 수량 등으로 구성)

내역서 수량산출서를 기반으로 공종 항목당 재료비, 인건비, 경비가 합산되어 작성된 총 공사비 내역서

예를 들어 건설사가 1층의 C1이라는 기둥을 이번에 공사를 했다고 기성을 청구했으면, 이 기둥에 들어간 철근, 레미콘, 거푸집의 수량은 수량산출서에 계산되어 있고, 각각의 단가는 내역서에 있겠지. 수량산출서에 적혀 있는 기둥의 수량과 내역서의 단가를 곱하면 기성금이 되는거야.

계약할 때 정한 수량과 단가를 바탕으로 기성을 지급한다는 거네요. 그럼 수량산출서, 내역서이 두가지가 꼭 필요하겠어요!

그러면 일반적인 기성금 청구 프로세스는 어떻게 되나요?

순서는

건설사가 기성금 청구 (공종별 사진을 첨부해서 진행된 사항들을 증빙)

건축주가 현장확인과 내역확인
적정하다고 판단 되면 기성금을 지급

구체적 사례

그런데, 대부분의 현장에서 수량산출서, 내역서를 가지고 기성을 주나요?

지금은 수량산출서와내역서를 준비해서 공사하는 곳이 많아졌지만, 아직도 이렇게 하지 않고 있는 현장들이 많아. 현장에서 공사가 중단되고 소송중이라고 도와달라고 오시는 건축주분들이 계시지.

보통 이런 분들은 계약이행증권이 없거나, 잘못된 설계도면이거나, 수량산출서와 내역서 없이 견적 받았거나, 기성금을 일한 것보다 많이 준 경우가 거의 대부분이야. 이중에 한개라도 문제가 있으면 분쟁들이 많이 생길 수 있어.

그중 가장 결정적인 것이 공사한것보다 기성금을 더 많이 줬다면 문제가 생길 가능성이 매우 커.

구체적인 사례를 한번 볼까?

어떤 건축주가 견적을 받을 때 수량산출서와내역서 없이 견적을 받았어. 공사비가 10억이 들어갈 현장인데 8억에 계약을 해 버렸어. 공사가 시작되고 건설사가 건축주에게 기성금을 요청해서 많이 받았어. 그 후 건설사는 설계 변경을 요구했으나 건축주는 받아 들이지 않았고 공사가 중단이 됐지.

왜냐하면 건설사는 돈을 주지 않으면 공사를 못하겠다고 하고 현장 문을 닫고 가 버렸거든. 1년 동안 소송 후 이겨서 다시 공사를 하게 됐지만 건축주가 결국 건설사한테 기성금 2억을 더 줬어.

건축주는 1년 동안 받은 대출에 대한 이자가 나갔고, 소송을 해서 이겼지만 결국 돈을 다 받아내지 못한거지. 처음부터 계약할 때 수량산출서와 내역서가 없었기때문에 실제로 일한 금액이 얼마인지 알 수 없었을뿐더러 다른 시공사가 들어오면 더 많은 금액을 줘야 겠지. 실제로 건축주가 손해를 본게 4억 인거지.결국 중요한 것은 건축 리스크를 줄여야 되는거야.

건축 리스크를 줄이기 위한 방법

설계도면 꼼꼼히 챙기기
수량산출서,내역서로 견적 내기
계약이행증권 수령
기성금은 공사 한 만큼 지급

Q&A

이모부 댓글로 많은 분들이 질문을 해주셨는데 질문에 대한 답변을 요청 드려도 될까요?

Q: 건설사가 얼마나 일했는지 일반인이 알 수 있나요? 시공사에서 페인트 10통 썼다고 해도 실제로 그만큼 쓴 게 맞는지 어떻게 알 수 있나요?

건설사가 페인트 10통 썼는지 확인이 필요하지 않아. 결과물이 중요해. 중요한 것은 페인트를 발라야 하는 면적에 그 두께만큼 계약한 페인트 종류와 품질로 그 면적을 도장했는지 확인하면 되는 거야. 철근콘크리트 공사의 경우 철근 몇 톤이 들어가는지 수량산출서에 기입이 되어 있어. 수량산출서에 10톤이 들어가 있다면 실제로 10톤을 쓰는게 아니야. 철근 같은 건 가공하고, 자르면서 손실이 생기기 때문에 할증이 붙어.

결과물은 철근이 배근이 됐는지를 확인하는 거잖아. 건설사가 열심히 잘해서 철근 손실이 많이 없게끔 하면 10톤보다 적게 들 수도 있고, 11톤이 들어 갈 수도 있는 거야. 최종적인 결과물은 구조 도면에 따라서 철근을 그 규격으로 잘 넣었는지 확인 하면 되는거야.

그럼 수량 산출서, 내역서에는 얼만큼 쓰는지 다 들어 있는게 아닌 거네요.

공정마다 달라. 예를 들어 페인트를 얘기를 했잖아. 면이 거칠어 거친 면에서 마감을 잘 나타내려면 페인트를 많이 칠해야 되겠지. 중요한 것은 계약된 품질과 자재로 그 면적을 공사 했는지가 중요한 거고. 그 기준으로 수량산출서,내역서가 만들어진 거기 때문에 페인트 10통을 쓴다고 수량산출서에 나와 있지도 않지만 10통이든 20통이든 도면에 있는 수량면적만큼 페인트를 칠하는게 중요한거야.

일반 건축주가 수량산출서&내역서를 보기가 쉽지않아. 하지만 수량산출서와 내역서가 있다면 스터디를 하든 도움을 받아 볼 수 있겠지. 수량산출서, 내역서가 없으면 아예 불가능해. 그래서 수량산출서, 내역서가 있으면 건설사가 일한 금액이 얼마인지 알 수 있는데 건축에 대해서 전혀 모르는 건축주가 방법을 모른다면 기성을 잘 주기는 쉽지 않아.

그렇기 때문에 수량산출서, 내역서가 꼭 있어야하고, 건축주들이 꼭 잘 챙겨서 공사를 해야 돼.

Q: 기성검사에서 잘못된 부분을 발견하면 어떡하나요?

잘못된 부분을 발견하면 보완이나 재시공을 요청해야 해

기성검사의 목적은 두가지야.

건설사가 공사한 금액을 확인하는 것
건설사가 공사한 것 중에 계약된 자재와 품질로 공사가 되지 않은 것을 재시공 요청 하는것 (품질공사)

- 만약 계약된 자재를 쓰지 않았거나 계약된 품질로 공사를 못했다면, 보수나 재시공을 해야하는데, 건설사가 공사를 하지 않는다면 그 부분만큼은 기성금액에서 제외를 하고 잘못된 것을 보수할 때까지 보수나 재시공을 요청해야 돼.

건축주의 입장에서는 기성금이 안전장치 역할을 한다고 보면 되겠네요

Q: 기성검사에서 발생하는 재시공에 대한 비용은 누가 부담하나요?

계약된 자재로 공사를 안 했으면, 당연히 건설사가 뜯어내야 하는 거고 계약된 자재로 공사를 다시 해야 되는게 맞지. 그런데 여기서 어떤 미묘한 문제가 있느냐 하면 건설사는 계약된 자재로 공사를 했지만, 건축주입장에서는 품질이 안 나왔다고 판단하는 경우 서로 분쟁이 생겨.

그래서 계약을 할 때 원하는 품질 기준을 잘 마련 해놔야 분쟁이 안 생기는 거란다.

페인트 마감 품질을 어떻게 할거고, 허용 오차를 어디까지 할 건지도 계약할 때 정해야 된단다. 기성검사를 줄 때 이건 잘했으니까 통과 이것은 잘못했으니까 다시해달라는 요청을 할 수 있어. 건설사 입장에서는 계약대로 했는데 건축주가 공사를 못했다고 하면 돈 못 준다고 하면 억울한 상황이 생기는데 그거는 건설사가 당연히 공사를 할 필요가 없어. 하지만 계약서에 있는 대로 못했다면 건설사가 책임지고 본인 돈으로 해야지.

기성검사에서 중요한 것