설계

37강: 건축은 왜 이렇게 힘들까?

건축의 불확실성

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안녕하세요. 선례의건축이야기 입니다.

이번시간에 알아볼 강의주제는 건축은 왜 이렇게 힘들까?입니다

오늘도 다같이 암기하지 말고! 개념을 이해하시면서 알아봅시다.

건축은 자동차를 내가 직접 만드는 것과 같습니다.

건축은 완성된 차를 사는 것이 아니라 긴 시간 동안 내가 원하는 차를 만드는 과정입니다.

그래서 건축이 힘든 이유는 공산품을 사는게 아니고 그걸 직접 만들어야 하기 때문이죠

건축의 불확정성

건축을 할 때 건축비, 건축기간, 건축의 품질을 결정이 되어야 하는데 초기에는 이러한 것들이 결정이 되는 것이 쉽지 않습니다.

이러한 것들을 건축의 불확정성이라고 합니다.

<건축의 불확정성에 대한 그래프1>

계획하는 단계에서는 건물을 어떻게 지을지 건축을 어떻게 할지 비용이 모르는데,

계획단계, 설계단계, 시공단계, 준공단계로 가면서 건축비가 확정되고

건축기간도 확정되고 품질도 만들어집니다.

초반(계획-설계)에 불확정성이 있어도 지불하는 비용이 크지 않아서 피해가 적으나

설계하고 준공할 때까지 불확정성이 남아 있으면 금액적인 피해로 옵니다.

<건축주가 생각하는 건축에 대한 의견 예시>

건축주들은 건축을 하면 피해를 본다는 생각이 있기 때문에 건축을 하기 두려워하기도 합니다. 대부분 평생에 한번 하는 거고 긴 시간이 소요가 되고 복잡한일 뿐만 아니라 비용도 많이 들어가기 때문에 위험하고 거기에 따른 책임도 큽니다.

간단히 말해 하이리스크 하이리턴이라고 볼수 있죠

<시공자가 생각하는 건축에 대한 의견 예시>

설계사&시공사와 건축주와의 차이는 지식과 경험의 축적입니다.

또한, 예전에 비해 설계사무실이나 건설업체들 수가 많아졌기 때문에 현장은 한정적이고, 공사를 수주하기 위해 치열하게 경쟁을 할 수 밖에 없습니다.

건설사들은 건축주한테 공사비를 받아서 하도업체들한테 지급하는 구조이기 때문에 건설사가 자본이나 자산을 가지고 움직이는 게 아닙니다. 그래서 현장 하나만 삐끗해도 회사가 망할 수 있기 때문에 생존과도 같습니다.

건축을 진행하기 앞서 각자의 입장이 있습니다.

<건축주의 입장의견>

건축주는 건축은 모르는데 해야 할 일과 책임이 많습니다. 수량산출서, 내역서를 가지고 견적을 비교하기가 쉽지 않기 때문에 견적을 받더라도 낮은 금액인지, 높은 금액인지 잘 알기가 어렵습니다. 그러다 보면 모든 책임을 져주면서 싸게 해주는 업체를 찾게 됩니다.

하지만 모두가 알다시피 책임의 크기와 비용은 비례하기 때문에 불가능합니다.

<시공자의 입장의견>

시공자는 치열한 경쟁을 해야 하며, 현장 하나만 손해를 보더라도 회사가 망할 수 있기 때문에 계약을 전략적으로 접근합니다. 계약이전에는 모든 것을 책임지고 공사비를 싸게 해준다고 해놓고 서는 계약 이후에는 두 번 다시 건축을 하지 않을 건축주를 역이용해 공사비를 다 받아 이익을 냅니다.

건축주와 시공자 양쪽 다 생존하기 위해 서로 피해를 안 보려는 입장 때문에 건축을 함에 있어 많은 문제들이 생기게 됩니다.

그러다 보니 건축을 함에 있어 불확정성이 아까와는 다른 양상으로 나타납니다. 예를 들어 보겠습니다.

<건축의 불확정성에 대한 그래프2>

건축주가 공사를 하려고 하면 일반적으로 건설사를 먼저 찾습니다. 시공사는 설계까지 책임지고 잘 하겠다라고 계약을 하지만 계약이후에는 생존의 문제이기 때문에 공사비를 더 달라고 요구한다던 지 피해를 덜 보려고 이득을 취하는 시공사의 입장 등으로 건축주에게 불리한 상황이 많이 생기는 불확정성이 올라갑니다.

그래서 계약하고 난 다음부터 시공까지는 불확정성이 크면 위험도도 커진다고 볼 수 있습니다.

현재 이러한 상황으로 건축시장은 돌아가고 있습니다.