건축주, 건축사, 시공사 서로 다른 이해관계
건축을 진행하는 주요 이해관계자들과 협업을 잘하는 방법
건축을 진행하는 주체들의 서로다른 이해관계
건축사업을 진행하실때 크게 3가지 주체가 협업을 해서 건축을 진행하게 됩니다.
건축주는 건축이란 물건의 주인이면서 건축 행위의 주인입니다.
건축사는 건축주의 목적에 따라서 견적 받고 공사할 수 있는 설계도면을 만들어 주는 사람입니다.
시공사는 설계도면대로 공사를 하는 사람입니다.
건축을 시작하다보면, 설계사가 시공사를 추천하는 경우가 있습니다. 그러나 설계사가 추천하는 시공사가 항상 더 잘짓는다고 이야기 하기는 어렵습니다.
좋은 시공사를 찾는 가장 좋은 방법은 동일한 조건으로 시공사들의 견적을 비교하면 됩니다.
여기서 말하는 동일한 조건이란? 동일한 설계도면, 동일한 자재 사양, 동일한 시공 방법, 동일한 공사비 지급 방법, 동일한 보증 조건을 다 같이 동일하게 제시를 하고 금액을 받아야지 비교해서 좋은 건설사를 선택할 수 있습니다. 예를들면 우리가 조립 컴퓨터를 구매할때 품목별 견적 비용을 세부적으로 받는걸 생각하시면 될 것 같습니다.
*조립 컴퓨터는 품목별 비용을 알려줘서 타사와 비교가 쉽습니다.
건축사분들중 유명한 건축사분들에게 설계를 맡기시는것도 좋으나 현실적인 어려움이 있습니다.
국내 TOP 건축사 사무소의 경우 개인건축 설계를 진행하지 않거나 설계비가 10억 내외인 개인건축인 경우에 한정해서 설계를 진행하는 곳들이 대부분 입니다. 따라서 유명 건축사보다 내가 짓고자 하는 건축물에 대한 경험이 많은 건축사분을 찾는것이 현실적입니다.
일반적으로 건축주 분들이 건축사를 선정할때 가격을 제일 중요하게 생각합니다. 가격이 매우 중요한 요소는 맞지만 정확하게 가격을 확인하셔야 합니다.
"내가 어떤 건물을 얼마나 어떻게 지을 건데, 내가 어떤 설계도면을 받고 싶다. 그래서 설계비는 얼마입니까?”
이렇게 건축사에게 물어봐야 합니다. 건축주가 조건을 명확하게 정하지 않으면 건축사도 이익을 남기기 위해 아래와 같은 유혹에 빠지기 쉽습니다.
첫째, 설계비를 높게 요청하거나 둘째, 설계기간을 짧게 하거나 셋째, 건축주에게 제공하는 설계도면을 적게 제공하여 건축사는 이익을 극대화 할 수 있습니다.
시공사를 정할때 주의할 점
'시공사' 도 `건축사`와 마찬가지로 이익을 얻기 위해서 건축을 합니다. 건축주는 공사비를 제공하고 `시공사`는 건물을 납품하는 거래를 합니다. 따라서 건설 현장에서 생기는 대부분의 문제는 건축주가 지급하는 공사비와 건설사가 지출해야하는 현장의 공사비의 차이로 발생합니다.
건축주가 지급하는 공사비와 시공사가 납품할 건물의 비용이 합리적이라면 분쟁이 발생하지 않습니다. 그러나 대부분 시작할 때 내가 줄 돈과 내가 얻을 건물이 서로 매칭이 안 된 상태로 계약하고 공사를 시작하게되면 시한폭탄을 가지고 공사를 진행하는것과 같습니다.
시공사가 건축주에게 비용을 요구하는 방법
건축주는 시공사에게 견적을 받을때 확정된 설계도면 수량산출서, 내역서, 자재사양서 등을 시공사에게 정확히 전달하셔야 합니다. 그리고 거기에 맞는 공사비를 시공사에게 받으셔야 합니다.
그러면 건축주는 여러 건설사한테 그 금액을 받아보고 비교해서 좋은 업체를 선택을 하면 됩니다. 만약 견적을 받을 때 자재 제조사 제품명을 안 받으셨다면 시공사는 본인의 이익을 위해 설계도면상에 있는 규격 내에서 제일 싼 자재를 씁니다. 이게 이제 건설사가 이익을 극대화 하는 방법입니다.
이런것들을 막으려면, 미리 공사를 어덯게 할지, 개별 품목별 품명과 규격을 정리해서 견적을 받아 비교하시면 됩니다.
건축주, 건축사, 시공사가 시너지 나는 건축 방법은?
건축주는 설계를 할 땐 설계자에게, 공사를 할 때는 시공자에게, 그리고 감리자에게 도움을 받으셔야 합니다. 왜냐하면 건축주분들은 건축을 잘 모르실 수 밖에 없습니다. 그래서 건축주는 설계자, 시공자, 감리자와 협력 관계를 잘 만드셔야 합니다.
협력 관계를 만들지 못하면 흰 머리가 샐 정도로 공사를 해야 됩니다. 설계자하고 시공자하고는 견제 관계가 만들어져야 합니다. 시공자와 감리자도 견제 관계가 만들어저야 합니다.
그래서 서울시는 그동안 고질적 병폐로 지적돼온 설계-시공 공사의 담합ㆍ비리행위를 차단하고자 설계-시공을 한 회사와 계약하지 않습니다.
건축주하고 설계자는 협력 관계, 건축주하고 시공자도 협력 관계, 건축주하고 감리자도 협력 관계. 하지만 시공자 설계사는 견제, 시공자 감리자도 견제 관계를 만들어야지 건축주가 건축을 잘할 수 있습니다
건축을 준비하는 건축주들이 아시면 좋을 팁
건축주는 저렴한 공사비에 마음이 갈 수 밖에 없습니다. 저렴한 공사비로 입찰한 시공사를 선택하셔도 됩니다. 단, 전제조건은 그 금액으로 실제 공사가 가능해야 합니다. 그 금액과 계약대로 건축이 진행되면 문제가 없습니다.
그러나 시공사 입장에서는 계약을 우선 하면, 건축주에게 진행한 공사보다 더 많은 비용을 요청하여 정산받는 순간(기성금) 건축주와 시공사의 갑,을이 바뀝니다. 시공사는 언제 공사를 멈춰도 이익인 상황이고 건축주는 대출에 따른 비용이 계속 발생되기 때문에 시공사에 끌려다니는 구조가 됩니다.
따라서 건축주는건축계획, 설계자 찾기, 설계, 시공사 찾기까지가 준비를 잘 하셔야 하고 동일한 조건에서 시공사의 견적을 비교하셔야 합니다. 그리고
건축은 건축주가 준비를 얼마나 했느냐에 따라 결과가 나오게 됩니다. 건축계획을 먼저 세우고 설계사를 찾고 설계 완료 후 시공사를 찾는 과정으로 하셔야 합니다.
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