직영 공사가 더 비싼 구조적 이유
건축주 직영공사가 더 비쌀수 밖에 없는 이유
건축주 분들은 직영공사를 왜 고민할까요? 직접적인 이유는 비용을 줄일 수 있는 것 처럼 보입니다. 가장 쉬운 방법으로 여러 공사 부분에서 부가세를 내지 않음으로서 공사비를 1차적으로 절감시킬 수 있습니다.
그래서 건축주는 그 대가로 표준 계약서가 아니라, 책임이 불분명한 계약서로 다양한 업체들과 계약을하고 탈세를 하게 됩니다. 그러다 공사 기간, 공사 비용, 업체관리 등 어떠한 문제가 생기면 모든 건축주가 책임을 지게 되는 구조입니다.
직영공사란 무엇인가?
직영공사는 건축주가 직접 자재를 구매하고 시공업체를 불러 공사하는것을 직영공사라고 합니다. 건축주 마음대로 건축을 할 수 있습니다. 설계도면에서만 벗어나지 않는다고 하면, 본인의 마음대로 모든 것을 진행할 수 있습니다.
얼마든지 설계 변경도 가능하고 공사순서도 변경가능합니다. 왜냐면 건축주가 모든 책임을 지기 때문입니다. 그래서 직영공사를 진행하는 건축주는 시공 업체만큼의 지식을 가지고 있어야 합니다.
*직영공사시 건축주가 도면을 해석하여 작업 이행 수준을 검증해야함
'직영공사'에서 대부분 발생하는 문제들
직영공사를 건축에 지식이 있는 분들이 하면 현실적으로 문제가 없을 수 있습니다. 그러나 대부분의 건축주분들은 건축에 대한 지식을 가지기 어렵습니다. 예를들면, 다세대나 다가구 같은 경우에 건축주 직영공사를 함으로 인해서 건물의 품질이 너무 많이 떨어지니 국가에서 직영공사를 금지시켰습니다. 2018년 '건설 산업 기본법'이 개정되어 건축 규모와 직영가능 영역이 대폭 축소되었습니다.
이 법이 바뀐 지 얼마 안되어 아직 아직 널리 알려지지 않아 가끔 직영공사 문의를 주시는 분들중 법적으로 불가능한 영역에 있는 분들이 있습니다. 인터넷 상에 있는 직영공사 내용은 대부분 법이 바뀌기 전 할 수 있는 내용입니다.
‘직영공사’를 추천할 수 있는가
직영공사를 추천하지 않습니다. 건축주 분께서 고생을 너무 많이 합니다. 직영공사를 고려하시는 이유가 내가 원하는 건물을 내가 시간을 마음대로 조정을 하면서 공사를 할 수 있다는 장점이 있는 반면, 단점은 공사비가 더 많이 들어갑니다.
*1차 기성 지금 항목 예시
기성금 지급 시점마다 건축주가 확인해야 하는 부분들이 너무 많습니다. 기성금에서 지금할 금액에 대한 정확한 품목과 공정 그리고 기성금 요청 금액이 공사한 만큼 지급요청을 하는지, 공사는 잘 마무리 되어 기성금을 요청하는지 건축주가 퀄리티를 확인해서 기성금을 평가해야 합니다.
만약, 건축주가 시공사가 진행한것 보다 더 많은 금액을 지급하면 그때부터 건축주와 시공사간의 갑,을이 바뀌게 됩니다.
직영공사 공사비가 더 들어가는 이유
공사에 대한 경험이 없으신 건축주가 직영공사를 한다는 건 거의 불가능에 가깝습니다. 왜냐하면 건축 공사라는 게 여러 가지 공정들로 구성된 것입니다. 공사 순서들을 다 조율을 해야 되고, 수많은 하도 업체들을 관리 하면서 복잡한 업무를 처리 하셔야 합니다. 이러한 과정을 건축 처음 접해보는 건축주가 진행하면 대부분 실패를 하게 됩니다.
직영공사에서 하나만 계획대로 되지 않으면 품질이 떨어지고 현장관리가 어려워지고 결국 공사기간의 증가는 공사비의 증가로 이어지게 됩니다.
건축주는 공정들의 앞 뒤 순서를 잘 모르기 때문에 뜯고 다시 건축하는 경우가 많습니다. 그래서 재시공 하는 경우가 많아질수록 공사비는 또 올라가게 되고 공사기간이 늘어나면 비용은 다시 증가하는 악순환의 구조에 빠지게 됩니다.
그럼에도 불구하고 직영공사를 하겠다는 분들에게
건축 공부를 많이 하셔야 합니다. 그리고 설계할때 자세하게 설계를 해야 됩니다. 그리고 공정도 단순하게 하셔야 합니다. 즉, 단순한 건물들만 건축주 직영공사가 가능합니다. 여러 개의 복합공정이 섞여 있으면 공사의 난이도가 올라가게 되고 건축주가 실패할 확률이 높아지게 됩니다.
반드시 건축주는 수량산출서, 내역서를 설계 사무실에서 받으셔야 됩니다. 건축이 쉽지 않기 때문에 직업을 중단하시고 건축에 올인하셔야 합니다. 현장을 계속 방문하셔서 컨트롤 해도 힘듭니다. 그런데 직장을 가지시고 직영공사를 한다는건 100% 불가능이라고 말씀드릴 수 있습니다.
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