설계

32강: 시공계약서 쓰는 법

성실한 견적준비가 담긴 계약서

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안녕하세요 “선례의 건축이야기” 입니다.

오늘의 강의 주제는 시공 계약서 쓰는 법에 대해서 알아 볼게요.

<건축의 과정>

우리가 지난시간부터 함께 이해하고 배웠던 건축의 일련의 순서들 중 시공 계약서 쓰는 법을 알아 볼 거에요.

계약서는 건축의 계획서부터 공사 금액까지의 전체적인 내용을 담고 있으므로, 양손으로 들 수 없을 정도로 양이 많아야 합니다.

설계 계약할 때 표준계약서를 쓰죠?

시공계약서 또한 표준 계약서와 유사하게 국토교통부에서 정하는 ‘민간건설공사 표준도급계약서’라는 것을 작성하게 됩니다.

<계약서의 구성>

갑지는 맨 앞의 한 장. (포인트 요점들을 정리 해 놓은 곳)

표준 도급 계약서의 갑지 중 공란에 현장에 맞는 것 입력, 특수조건, 첨부서류 추가해야 합니다.

갑지와 일반조건은 표준도급계약서에서 제공을 하지만, 특수조건과 첨부서류는 사업에 따라 다르기 때문에 건축주가 만들어서 계약서에 넣어야 합니다.

자! 그럼 계약서 세부사항을 천천히 살펴 봐야겠죠?

<민간건설공사 표준도급계약서 양식에 대한 설명>

<민간건설공사 표준도급계약서 작성 예시>

앞서 이야기 했던 거처럼 시공사와 건축주가 상호간의 사전 커뮤니케이션이 자유롭게 이루어진 상태였다면, 계약서의 갑지를 작성시 그렇게 오래 걸리지 않습니다.

하지만! 이러한 조건이나 커뮤니케이션이 이루어 지지 않은 상태에서 계약서를 쓴다면, 계약서 갑지 한장을 작성하는 데만 한달이라는 시간이 걸릴 수도 있습니다.

<민간건설공사 표준도급계약서 갑지 붙임서류>

갑지 하단의 붙임서류의 내용까지 확인하여 각종 서류와 건축 도서를 준비까지 했다면, 계약서는 이 정도면 충분하게 됩니다.

<시공계약까지의 준비단계>

자! 시공계약시 위의 그림처럼 설계도서와 견적 조건, 공사금액까지 모두 필요하다고 했죠?

여러분, 이러한 시공계약서의 기초가 되는 단계가 어떤거죠?

바로 건축계획 단계에서 계획을 잘 세워놔야 설계자를 잘 찾을 수 있으며, 문제없이 시공계약을 진행할 수 있습니다.

이러한 계약서가 잘 작성되었다면, 시공은 대부분 잘 진행된다고 보면 됩니다.

준비단계가 보통 5-6개월 정도 소요되며, 시공 또한 5-6개월 소요 되므로, 참고 바랍니다.

<민간건설공사 표준도급계약 일반조건에 대한 이해>

간단히 계약서상 일반조건 첫 부분만 간략히 알아 볼게요. 제 1조 총칙은 한번씩 읽어볼 필요가 있습니다. 늘 첫번째 문장에는 중요한 내용이 많습니다.^^

도급인과 수급인은 대등한 입장에서 서로 협력하여 신의에 따라 성실히 계약을 이행한다.

여기에서 가장 중요한 단어는 ‘협력하여’ 입니다. 건축주와 건설사는 협력 관계이고. 그리고 견적 준비, 시공자 찾기는 이 협력 관계를 만들어가는 과정이고 최종적으로 계약서를 찍는 만들어진 협력 관계입니다.

여기서 도급인 수급인 단어가 어렵다고 했는데, 말그대로 도급인은 발주자를 말하며, 수급인은 시공업체를 말합니다.

따라서 위의 그림처럼 지난 시간 많이 설명하고 배웠던 그림처럼 건축주와 건설사의 관계. 건설사와 자재업체, 전문건설사들과의 관계 모두 중요하기 때문에 협력하여 모두가 성실하게 계약을 이행 할 의무가 있습니다.

<제4조 계약보증금 등에 관한 내용>

현실적으로 계약 일반조건 내용 중 상호간의 이행하기 어렵거나, 부담스러운 내용들은 협의를 통해 문구를 변경 결정하는 것이 좋습니다.

<제11조 선금에 관한 내용>

선금은 계약목적달성을 위한 용도 이외 타 목적으로 사용할 수 없으며, 노임지급 및 자재확보에 우선 사용하여야 하는 것이 주요 목적 입니다.

또한 제11조 선금에 관한 내용중 1항의 일부 내용처럼 "도급인"이 선금 지급 시 보증서 제출을 요구하는 경우 "수급인"은 제4조 제2항 각 호의 보증기관이 발행한 보증서를 제출하여야 한다. 라는 내용을 “수급인”은 선금청구 시 “도급인”에게 제4조 제2항 각 호의 보증기관이 발행한 보증서를 제출하여야 한다 로 변경하는 것이 좋습니다.