31강: 좋은 건설사 선택
건설사를 선정하는 과정
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안녕하세요 “선례의 건축이야기” 입니다.
오늘의 강의 주제는 시공자 찾기 중 좋은 건설사 선택 대해서 알아 볼게요.
<건설사 선택하는 기준과 과정>
우리가 지난시간에 배웠던 내용을 토대로 건설사를 선택하는 기준을 정하고 세가지 분류를 통해서 건설사가 공사가 가능한가를 알아보았습니다.
여기서 집계표를 비교해보며, 문제가 있는 건설사는 선택에서 제외한다는 것도 알아보았어요.
<건설사를 확인할 수 있는 서류>
이제 건설사를 알아볼 껀데요. 무엇으로 알아보냐면, 개략 5가지 서류를 통해 건설사의 능력과 세부사항을 확인 할 수 있습니다.
<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 사업자 면허, 세금체납>
사업자 등록증은 사업자가 있는지만 보면 되며,
건설업 등록증은 보유면허(토목건축공사업 또는 건축공사업)가 있는지 확인해야 합니다.
국세납세 증명서와 지방세납세 증명서는 징수유예 또는 체납처분유예 내역에 ‘해당없음’이라고 표시되어 있으면 됩니다.
<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 신용,보증>
건축주가 뗄 수 있는 것이 아닌 건설사가 떼서 건축주에게 주는 것을 말합니다.
신용평가를 해주는 업체가 많기 때문에 평가의 기준이 각각 다를 수 있습니다. 이럴 때는 건설사들이 가입해 있는 건설공제조합에서 나오는 신용평가 등급으로 비교를 하는 것이 가장 정확합니다.
보증가능금액확인원 건설사가 보증할 수 있는 금액의 최대치가 얼마인지를 보여주는 것을 말합니다.
<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 공사능력>
이것 또한 건설사가 떼서 건축주에게 제출하는 것입니다. 건설사의 신용, 능력, 보증 등을 모두 확인할 수 있는 자료 입니다.
<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 재무상태>
재무제표에서 매출액이 올라가고 있는지 확인 가능하며, 부채비율, 손익계산서를 확인하면 쉽게 이해 가능 합니다.
<건설사 평가>
위의 건설사를 확인할 수 있는 서류는 많지만 간단하게 3가지로 구분해서 볼 수 있습니다.
<건축주가 직접확인 할 수 있는 서류>
주황색으로 표시된 부분들은 건축주가 직접 확인할 수 있습니다. (대한건설협회, 키스콘(KISCON)에서 확인 가능)
<건설사 선정과정1>
지난시간에서 배웠던 거처럼 공사비가 높은 없체들을 제외하고 공사를 진행할 수 없는 금액으로 제출한 건설사 제외를 하며 건설사들은 추려 내는 것이 중요합니다.
견적준비를 통해서 이러한 동일조건을 제시하고 추려낼 수 있었습니다.
<건설사 선정과정2>
지금 견적 비교를 하고 예비 업체 선정까지 했는데 문제가 하나 생겼다고 가정해 보아요.
견적 금액이 건축주가 예상하고 있는 공사비보다 높아요.
그렇다면 두가지 경우를 생각해볼 수 있어요.
첫 번째 초과한 금액이 사업에 영향이 크게 없고, 건축주 수익률을 좀 조정해서라도 사업을 할 수 있다면, 계획서를 수정해서 그대로 진행을 하는 방법입니다..
두번째 초과한 금액이 사업성에 큰 영향을 미치는 경우. 이럴 경우는 건축주가 첫 번째 생각하는 게 네고야. 하지만 네고를 진행하게 되면 서로간의 협력관계는 깨져버린다고 했었죠? . 그렇다면 어떻게 공사비를 줄여야 할까요?
우리가 견적을 받기 전에 이미 견적 준비를 다 공부했었죠?. 대금지급조건, 지급자재, 지정공사, 자재사양, 공사방법 바꾸면 됩니다. 예를 들어서 자재를 조금 고급 자재로 건축주가 지정하였다면, 가격이 낮은 동일제품의 업체를 변경해서 금액을 조정하게 됩니다.
따라서 자재의 등급을 조정하거나 공사 방법을 쉬운 걸로 바꾸며, 첫 견적을 받을 때 대금 지급 조건을 공사비가 많이 나오게끔 했다면 잔금을 많이 남겨 놓는 다거나 등의 방법이 있기 때문에 굳이 네고 해달라고 할 필요가 없다는 점을 기억해 두세요.^^
<건설사 선정과정3>
견적 낼 때 이런 서류들을 잘 안 주기 때문에 예비 업체로 선정이 되었으면 해당 업체한테 추가 서류를 준비해 달라고 요청하고 미팅을 가야 합니다. . 또한 현장소장이 건설사에 소속되어 있는지 확인하는 것이 제일 중요하며, 미팅 시 현장소장을 꼭 참석 시켜달라고 요청 해야 합니다.
<현장 대리인의 중요성>
결론적으로 건설사를 선택하는 기준의 3가지 계약된 금액으로, 계약된 품질로, 계약된 기간내에 공사를 완료할 수 있는 메인 키를 쥐고 있는 것은 현장대리인의 몫이기 때문입니다.
<건설사 선정과정4>
건설사측에 요청한 서류와 현장대리인 참석요청 까지 마쳤다면, 직접 회의 시 위와 같은 내용을 한번더 재 확인하여, 추후 공사시 문제가 없도록 확답을 받아 놓는 것이 중요합니다.
이유는 건설사에서 견적을 낸 사람과 현장대리인은 서로 다르기 때문에 의견 차를 좁히는 취지도 있으며, 일부 수정과 타협을 보기 위한 과정이라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.
이러한 변경된 사항을 설계자와도 함께 논의를 하여 공유가 되어야 하는 점을 알아두세요!
<건설사 선정과정5>
이제 최종 업체를 선정해야 됩니다. 업체들이 낸 금액을 이제 비교를 하고 서류도 다시 확인하며, 면밀하게 검토하고 결정하면 됩니다.
지금까지의 과정들이 건설사하고 건축주 간의 신뢰를 쌓아가는 과정 이었으며, 단순한 과정이 아닌 협력 관계를 만드는 과정이었다는 점도 알아두세요.
따라서 견적비교에서 부터 최종 계약 때까지 소요되는 기간은 한 달 반 정도 소요됩니다.
오늘강의는 시공자 찾기 중 좋은 건설사 선택을 여러분과 함께 알아봤습니다.
다음 시간에는 계약에 대해 알아보도록 합시다.
다음시간에 만나요😉
지금까지 “선례의 건축이야기”였습니다.
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