설계

31강: 좋은 건설사 선택

건설사를 선정하는 과정

Youtube 강의보기 클릭!

안녕하세요 “선례의 건축이야기” 입니다.

오늘의 강의 주제는 시공자 찾기 중 좋은 건설사 선택 대해서 알아 볼게요.

<건설사 선택하는 기준과 과정>

우리가 지난시간에 배웠던 내용을 토대로 건설사를 선택하는 기준을 정하고 세가지 분류를 통해서 건설사가 공사가 가능한가를 알아보았습니다.

여기서 집계표를 비교해보며, 문제가 있는 건설사는 선택에서 제외한다는 것도 알아보았어요.

<건설사를 확인할 수 있는 서류>

이제 건설사를 알아볼 껀데요. 무엇으로 알아보냐면, 개략 5가지 서류를 통해 건설사의 능력과 세부사항을 확인 할 수 있습니다.

<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 사업자 면허, 세금체납>

사업자 등록증은 사업자가 있는지만 보면 되며,

건설업 등록증은 보유면허(토목건축공사업 또는 건축공사업)가 있는지 확인해야 합니다.

국세납세 증명서와 지방세납세 증명서는 징수유예 또는 체납처분유예 내역에 ‘해당없음’이라고 표시되어 있으면 됩니다.

<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 신용,보증>

건축주가 뗄 수 있는 것이 아닌 건설사가 떼서 건축주에게 주는 것을 말합니다.

신용평가를 해주는 업체가 많기 때문에 평가의 기준이 각각 다를 수 있습니다. 이럴 때는 건설사들이 가입해 있는 건설공제조합에서 나오는 신용평가 등급으로 비교를 하는 것이 가장 정확합니다.

보증가능금액확인원 건설사가 보증할 수 있는 금액의 최대치가 얼마인지를 보여주는 것을 말합니다.

<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 공사능력>

이것 또한 건설사가 떼서 건축주에게 제출하는 것입니다. 건설사의 신용, 능력, 보증 등을 모두 확인할 수 있는 자료 입니다.

<건설사를 확인할 수 있는 서류 _ 재무상태>

재무제표에서 매출액이 올라가고 있는지 확인 가능하며, 부채비율, 손익계산서를 확인하면 쉽게 이해 가능 합니다.

<건설사 평가>

위의 건설사를 확인할 수 있는 서류는 많지만 간단하게 3가지로 구분해서 볼 수 있습니다.

<건축주가 직접확인 할 수 있는 서류>

주황색으로 표시된 부분들은 건축주가 직접 확인할 수 있습니다. (대한건설협회, 키스콘(KISCON)에서 확인 가능)

<건설사 선정과정1>

지난시간에서 배웠던 거처럼 공사비가 높은 없체들을 제외하고 공사를 진행할 수 없는 금액으로 제출한 건설사 제외를 하며 건설사들은 추려 내는 것이 중요합니다.

견적준비를 통해서 이러한 동일조건을 제시하고 추려낼 수 있었습니다.

<건설사 선정과정2>

지금 견적 비교를 하고 예비 업체 선정까지 했는데 문제가 하나 생겼다고 가정해 보아요.

견적 금액이 건축주가 예상하고 있는 공사비보다 높아요.

그렇다면 두가지 경우를 생각해볼 수 있어요.

첫 번째 초과한 금액이 사업에 영향이 크게 없고, 건축주 수익률을 좀 조정해서라도 사업을 할 수 있다면, 계획서를 수정해서 그대로 진행을 하는 방법입니다..

두번째 초과한 금액이 사업성에 큰 영향을 미치는 경우. 이럴 경우는 건축주가 첫 번째 생각하는 게 네고야. 하지만 네고를 진행하게 되면 서로간의 협력관계는 깨져버린다고 했었죠? . 그렇다면 어떻게 공사비를 줄여야 할까요?

우리가 견적을 받기 전에 이미 견적 준비를 다 공부했었죠?. 대금지급조건, 지급자재, 지정공사, 자재사양, 공사방법 바꾸면 됩니다. 예를 들어서 자재를 조금 고급 자재로 건축주가 지정하였다면, 가격이 낮은 동일제품의 업체를 변경해서 금액을 조정하게 됩니다.

따라서 자재의 등급을 조정하거나 공사 방법을 쉬운 걸로 바꾸며, 첫 견적을 받을 때 대금 지급 조건을 공사비가 많이 나오게끔 했다면 잔금을 많이 남겨 놓는 다거나 등의 방법이 있기 때문에 굳이 네고 해달라고 할 필요가 없다는 점을 기억해 두세요.^^

<건설사 선정과정3>

견적 낼 때 이런 서류들을 잘 안 주기 때문에 예비 업체로 선정이 되었으면 해당 업체한테 추가 서류를 준비해 달라고 요청하고 미팅을 가야 합니다. . 또한 현장소장이 건설사에 소속되어 있는지 확인하는 것이 제일 중요하며, 미팅 시 현장소장을 꼭 참석 시켜달라고 요청 해야 합니다.