30강: 좋은 건설사, 좋은 견적서
좋은 업체를 선택하기 위해 검토해야 할 것
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안녕하세요 “선례의 건축이야기” 입니다.
오늘의 강의 주제는 시공자 찾기 중 견적서에 대해서 알아 볼께요.
지금까지 우리가 견적준비하고 건설사들 풀 만들어 견적을 요청을 해서 이제 견적을 받았다고 가정해 봅시다.
하지만 건축주가 건설사 풀을 아무리 잘 만든다고 하더라도 건축주가 받을 수 있는 견적은 풀의 방 정도 밖에 되질 않습니다.
5곳의 건설사들에게 견적을 요청한다고 가정했을 때, 2~3곳정도만 견적을 받을 수 있게 된다는 이야기에요.
<시공사 찾기의 과정>
그렇다면 그 외 업체들이 견적을 제출하지 않은 이유는? 첫번째 이유는 우리가 견적준비에서 공부하였던 보증서를 제출하지 못하면 견적을 안내겠죠?
두번째 이유는 건축주의 공사 규모가 작을 시 수익성을 검토하고 견적을 내주지 않는 경우
세번째 이유는 기술력이 낮아 건축주의 설계가 까다롭거나 어려울 때
네번째 이유는 건설사 일이 너무 많을 경우 입니다.
이렇게 건설사에게 견적요청을 하였는데 건설사측에서 견적을 제출하지 않았을 때에는 건축주가 사정해서 견적서를 요청하지 않는 것이 좋습니다.
<건설사 선정 과정>
자, 이제 견적을 비교해 보고, 예비 업체를 선정을 하여 미팅을 진행하며, 최종 업체를 선정을 해서 계약까지 진행해 봅시다.
견적서를 받고 비교해 본 이후 어떤 건설사를 선택해야 할까요?
좋은 업체란 계약된 금액으로 계약된 품질로 계약된 기간 내에 공사를 완료하는 업체를 말합니다.
<좋은 업체를 선택하기 위한 검토>
좋은 업체를 선택하기 위해서 건축주가 검토해야 할 목록은 1. 견적서를 받았죠? 2. 건설사를 검토했죠? 건설사를 검토 할 때에는 시공능력 평가액, 보증가능액, 신용등급, 재무제표 등으로 확인 가능합니다. 3. 현장 대리인 선정입니다 기술력이 충분한가? 내 건물을 도면대로 그대로 지어줄 수 있는가? 이건 경력 중명서로 확인 가능합니다.
<실제 상가+도시형생활주택 견적 받은 현장 사례>
실제 상가와 도시형생활주택이 섞인 복합건물을 견적 받은 사례입니다. 건물면적이1300평 정도가 되며, 이 사업의 견적에 참여한 27개의 건설사가 금액을 제시 하였습니다.
자! 견적이 39억에서 59억 사이로 견적이 들어왔죠? 27개 일반건설사의 견적 범위가 넓고 다양한데, 이것이 정상적 입니다.
만약에 이 견적이 1~2억 사이에 다 몰려있다면, 건설사들 끼리 짠 것입니다. 이렇게 범위가 넓게 나오는것는 우리가 견적을 비교를 하기 위해서 조건들을 모두 동일하게 제시를 했었죠?
그럼에도 불구하고 이렇게 금액차이가 생기게 됩니다. 하지만 52억부터 59억 사이 금액이 비싸죠? 고민할 필요도 없이 배제해도 좋습니다.
그럼 47억에서 49억 사이에 14개 업체가 견적을 제시했다는 것은 이 금액이 시장에서 얘기하는 적정금액이며, 이정도 금액에서 공사가 가능하다 라는 것을 의미 합니다.
<건설사의 견적서>
건설사의 견적서는 건설사의 공사비 계획서와 기술력을 투명하게 보여줍니다. 또한 건설사와 전문건설사의 관계까지도 가늠할 수 있습니다. 지난시간에 우리가 공부했던 견적을 어떻게 받았었죠?
건설사가 자재업체들과 여러 하도업체, 전문건설사에게 견적을 받아 취합, 조정하여 최종적으로 건축주에게 제출한 것이 견적서 입니다.
만약 자재업체 및 하도업체들의 가격경쟁률이 없다면? 그러면 건축주에게 제출되는 견적서도 가격경쟁력이 없게 됩니다.
견적이 세부종류는 대략 600~900개 품명으로 만들어 지며, 이러한 공종들과 전문건설사가 견적에 같이 참여를 하는겁니다. 따라서 견적을 내는 각각의 전문건설사들의 가격 경쟁력이 없으면 금액이 다 비싸지게 되고 편차가 생길 수 밖에 없습니다.
따라서 건설사의 공사비 계획서는 이 건물을 짓는데 건설사가 “공사비가 얼마가 들 것입니다.” 라고 하는 계획서입니다.
<건설사를 선택하는 과정>
견적서는 공사비 계획서라고 했죠? 하지만 견적서가 잘못되었다면, 계약된 금액으로 공사를 할 수 없게 됩니다.
따라서 견적을 잘못 낸 건설사는 과감하게 선택에서 제외하는 것이 맞습니다.
<건설사를 선택하는 기준>
그래서 건설사를 선택 기준은 계약된 금액, 계약된 품질, 계약된 기간 내에 공사를 완료할 수 있냐를 확인하기 위해 3가지를 보는데, 견적서, 건설사, 현장대리인 입니다
견적서에서는 ‘건설사의 견적금액으로 공사가 가능한가?’를 확인을 하는데, 이때 확인하는게 집계표입니다. 공종 별로 문제가 있는 건설사는 선택에서 제외하는 것이 올바르며, 제외가 가능한 이유는 견적준비 단계에서 준비를 해 놓았기 때문에 가능합니다.
예를들어 제조사, 제품명을 정하지 않았다면 저렴한 자재를 사용한 업체, 값비싼 자재를 사용한 업체는 비교가 불가능한 것입니다.
오늘강의는 시공자 찾기 중 견적서를 여러분과 함께 알아봤습니다.
다음 시간에는 건설사와 현장대리인에 대해 알아보도록 합시다.
다음시간에 만나요😉
지금까지 “선례의 건축이야기”였습니다.
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