설계

28강: 견적준비(3)_건축비 바구니에 나누어 담자

건축비를 결정하는 견적조건

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안녕하세요 “선례의 건축이야기” 입니다.

오늘의 강의 주제는 견적조건 결정에 대해서 알아 볼게요.

<견적준비의 분류>

견적 준비란? 견적을 받기 전에 공사비를 비교할 수 있는 기준을 만드는 일 건축주를 위한 안전 장치 건축주와 건설사의 협력 관계 기본 틀 공사비를 줄이는 방법 이라고 배웠습니다.

자! 그래서 보증조건 그 다음 공사비 지급 방법 결정까지 지금 배웠고, 오늘 견적 조건에 대해서 알아볼 거에요!

<견적조건 결정의 분류>

견적 조건 결정을 할 때 세 가지로 분류 할 수 있습니다. 공사 범위, 자재 목록, 공사 방법으로 분류할 수 있는데요.

그럼 공사범위에 대해 알아볼까요?

<공사범위의 세부 분류>

공사 범위가 어디에서 어디까지 하는지 범위를 결정 하는 것을 말하며, 우리가 설계단계를 마치면서 각종인허가 등 서류가 많겠죠? 그 중에 행정 안내문이 속해 있습니다.

행정안내문(허가조건)이란? 건축공사가 끝난 후 지자체에서 관리하는 하수관로가 자주 막히기 때문에 CCTV 촬영을 요구하며, 골조 완료 시 측량은 짓고 나서 옆집을 침범하지 않도록 잘 만들어졌는지 확인하기 위함 입니다.

또한 설계도면이 있었고, 수량산출서 및 내역서가 공사범위에 해당됩니다.

<견적과 시공중 공사비 비교>

그렇다면 공사비 산출은 언제가 더 저렴할까요? 자! 똑같은 하나의 공사를 시공사측 으로 부터 견적 때 받는 것과 계약 후에 받는 것은 매우 차이가 많이 납니다.

이유는 견적 때는 건설사들이 경쟁 상태죠? 여러 업체들이 견적을 내고 있기 때문에 선정이 되려면 건축주에게 금액이 높으면 안되겠죠?

하지만 시공중에는 독과점 상태이기 때문에 금액을 굳이 낮춰줄 필요가 없겠죠? 그래서 공사비는 계약 후 변경하거나 추가를 하면 무조건 공사비가 올라가게 됩니다.

꼭 기억해 두시기 바랍니다.

결론적으로 추가 공사비용이 발생하지 않도록 건축계획 및 설계단계에서 건축주와의 협의와 결정! 그리고 도면을 상세히 준비하여 누락되는 도면이 없도록 준비해야 합니다.

예를들어 볼게요.

<벽지의 공사 위치 및 수량, 내역등 표기>

건축도면에서의 벽지를 표현할 때 도면에도 자세히 표기되며, 각종 수량산출서 및 내역서 등에도 정확하고 자세하게 명시가 되지만, 건축주에 의해서 또는 공사현장에서의 변경이 어쩔 수 없이 발생되는 경우가 있습니다.

<벽지 자재선택의 두가지 분류>

또한 설계와 실제 자재의 느낌을 봤을 때 느낌이 다르기 때문에 변경이 되는 경우도 있죠.

따라서 계약된 내용이 변경되지 않도록 자세하게 정해놓아야 하는 것이 중요하지만, 정해 놓더라도 바뀔 수 있는 경우가 자주 있습니다.

이러한 사례가 자주 발생하는 부분은 공사범위에서 제외한 후 다른 쪽에서 관리를 하게 되는데요.

<공사비의 두개의 주머니>

그래서 공사비가 건설사에게 견적받고 계약하는 공사비가 있고, 건축주가 직접 공사를 하는 공사비가 따로 있어야 되는 겁니다. 이게 하나가 첫 번째가 지정 공사입니다. 건축주가 직접 공사를 하는 것을 말하며, 두번째 지급자재는 건축주가 직접 자재를 사주는 것을 의미합니다.

쉽게 예들 들어 벽지, 장판, 붙박이장을 고를 수 있을까요?

설계할 때 선택할 수는 있겠지만 변경될 수 있는 범위가 크기 때문에, 공사할 때 선정하는 것이 좋습니다.

따라서 위 사항들을 따로 지정공사, 지급자재로 분류하여 주머니를 따로 만들어서 관리를 해야 합니다.

<지정공사 및 지급자재의 기준>

그렇다면, 지정공사 지급자재는 어떤 기준으로 분류 할까요?

이러한 기준은 위 그림처럼 모두 만족하는 것에만 해당 되어야 두 가지로 분류 할 수 있습니다.

위 사항을 충족하는 자재중 대표적인 것은 벽지와 바닥장판 공사이며, 하자가 만일 생기더라도 다른 공정과 연관이 없기 때문에 지정공사에 속합니다.

하지만! 창호공사를 지정공사로 했을시 하자(단열 및 누수발생 등)가 생기면 어디서 하자가 생겼는지 찾기 힘드며, 건설사와의 분쟁이 발생되는 원인이 되기 때문에, 지정공사와 지급자재 공사로 분류 하면 안됩니다.

<지정공사, 지급자재공사의 방법>

벽지를 예로 들어 볼까요. 벽지 업체들한테 가서 견적을 받고, 샘플을 먼저 확인 후 내가 마음에 드는 벽지를 선택합니다. ‘ 어디 제조사 어느 제품이고, 수량이 얼마, 단가가 얼마입니까?’ 라는 정보를 확인후 금액을 받습니다.

이것을 동일 제품으로 건설사한테 견적을 달라고 요청합니다.

그래서 견적 받았는데 건설사 견적이 낮거나 같으면 건설사한테 그냥 해달라고 요청하면 되는 겁니다.

건설사에서 알아본 금액이 높으면 직접 그 업체를 고용하여 공사를 맡기면 되는 거겠죠?

위와 같은 경우 발생되는 이익은 건설사는 이때 견적을 낼 때 너무 높게 못 내죠.

왜냐하면 건축주가 다른 업체한테 이미 견적을 받아 놓은 상태이기 때문에 독과점 상태가 아닌, 경쟁 상태입니다.

그리고 건축주가 직접 자재 샘플을 보고 골랐기 때문에 자신이 원하는 자재를 쓸 수가 있는 겁니다.

따라서 지정공사 및 지급자재 공사를 분류하고 만나 볼 수 있는 업체는 타일, 도기, 수전(A업체)

벽지, 장판(B업체)

붙박이장, 싱크대(C업체)

분야 정도가 있겠습니다.

이렇게 했을 때의 이익은 설계 기간이 당연히 단축될 수 있는 장점이 있습니다.

<공사범위의 분류와 공사범위 제외 항목>

공사 범위에서 행정 안내문, 허가 조건 당연히 들어가고 설계도면, 수량산출서, 내역서가 들어가는데요. 여기에서 이제 빠지는 것은 그림 오른쪽에서 보는 것과 같이

지정공사, 지급자재가 있으며, 추가적으로 인입비와 부담금이 공사 범위에서 빠지게 됩니다.

<건축비의 네개의 주머니>

그래서 다시 정리를 하면 건축비는 크게 4가지의 주머니로 분류 됩니다. 이것을 다 합쳤을 때 전체 건축비가 완성되며, 즉, 건축 계획을 세웠을 때, 수익성 분석으로 활용할 수 있는 건축비입니다.

<견적조건 결정의 분류>

지금까지 공사범위에 대해서 알아보았구요. 자재목록은 지정 및 지급자재 공사를 제외한 자재들의 제조사와 제품명 목록을 정하는 것입니다.

자재목록을 사전에 준비해 놓으면, 견적을 비교해서 업체를 선택할 수 있는 기준이 만들어지며, 공사시 분쟁을 막을 수 있습니다.

공사방법은 시방서라고 하며, 시방서에는 두가지로 나뉘게 됩니다. 표준시방서는 국토교통부에 나와 있으며, 특기시방서는 도면에 대부분 표기되어 있는 것을 말합니다.

위 두 가지까지 확인했으면, 이제는 견적 조건이 완성되는 것입니다.

결론적으로 우리가 지난시간과 위에서 배웠던 내용들을 종합하고 준비하여 ‘ 이러한 조건을 통해 공사비가 얼마나 됩니까?’를 건설사에게 물어 보게 됩니다.

또한 건설사와 금액을 이야기 할 때 이것이 싸다, 비싸다를 알기 위해서 지금까지의 준비를 해왔던 겁니다^^

<건축의 멀리뛰기 비유>

건축은 멀리 뛰기와 매우 비슷합니다. 지금 건축 계획, 설계자 찾기, 설계, 견적 준비, 시공자 찾기, 시공, 임대, 분양이 있는데 건축 계획부터 시공자 찾기가 도움 닫기 단계입니다. 그래서 지금 우리가 한 발 한 발 뛰어서 시공자 찾기가 끝난 다음 도움 닫기를 통해 임대 분양까지 하는 겁니다.

건축은 건축주가 얼마나 준비를 했는가에 따라서 고스란히 공사의 결과물, 즉, 건물에 뭍어 나오는게 건축입니다.

오늘강의는 여기서 마치도록 하며, 다음 시간에는 시공자 찾기에 대해 알아보도록 합시다.

다음시간에 만나요😉

지금까지 “선례의 건축이야기”였습니다.