27강: 건설사에게 공사비를 주는 방법
공사비 지급방법에 따라 달라지는 견적금액
안녕하세요 “선례의 건축이야기” 입니다.
오늘의 강의 주제는 건설사를 찾기 위한 준비작업 이후 건설사에 공사비 지급 방법에 대해서 알아 볼게요.
지난 시간에 배웠던 견적준비 기억하시나요?
견적을 받기 전 공사비를 비교할 수 있는 기준을 만드는 작업이라고 했죠?
<견적준비의 분류>
견적준비 중 보증조건 결정에 대해서 알아보았습니다.
그 중에서 보증조건결정에 대해서 종류와 의미를 알아 보았었는데 보증조건의 종류들은 건축주를 위한 최소한의 안정장치라고 이야기 했었습니다.
그리고 건설사와 협력관계를 만들기 위한 최소한의 조건이라고 이야기 했었습니다.
또한 견적 전 이러한 보증조건에 대한 내용을 전달하고 계약서에 기재가 되어야 합니다.
보증서를 줄 수 없는 건설사라면? 당연히 피하는 것이 좋겠지요.
각종 설계도면 및 공사시의 문제나 분쟁 발생시 건축주에게 고스란히 손해가 가기 때문이죠.^^
자! 오늘의 강의주제인 공사비 지급방법에 대한 내용을 알아볼게요!
<공사비 지급방법 결정의 종류>
공사비 지급방법 결정의 종류는 크게 선급금, 기성금, 잔금 세가지로 나눠지고 지급 시기가 다르다는 점 알아두시면 좋습니다.
그렇다면 공사비 지급방법 결정에 대한 예를 들어볼까요?
<공사비 지급방법 결정의 예시>
위 예시처럼 계약금액, 선급금, 잔금, 기성금, 공사기간을 기준으로
개월 별로 돈이 어떻게 지출되는지 보면
계약을 하고 나면 제일 처음 1억을 지불합니다.
1억지불 후 한 달 공사를 하는데 그 양이 2억 원치를 했다면? 2억을 주는게 아닙니다.
1억 원 먼저 줬는데. 일한 만큼 계속 더 주면은 마지막 5개월 뒤에 끝나고 나면 선급금을 더 준 게 되는 겁니다.
그래서 여기서 선급금공제라고 하는 걸 합니다.
위 그림에서 보는 것처럼 -0.2억으로 되어 있죠? 이걸 계산하는 방법은
선급금 공제= 공사량 X 선급금율
선급금률이 10% 라고 했죠?
그렇다면 실제로 건설사 통장에 들어간 돈은 1.8억
그러면 두 번째 달에도 2억 원치를 하면 선급금 공제에서 1.8억 3,4 번째 달도 마찬가지입니다.
하지만 5개월째 공사를 1억원 분량만 했으면, 선급금 공제가 0.1억. 그럼 기성금을 9천을 지불해야 할까요?
아닙니다!
자! 지금까지 전체 지불 금액에서 1억하고 1.8억 4번을 줬으니까 다 합치게 되면 8.2억 입니다.
거기다 9천을 더 주면 9.1억이 되겠죠?
잔금이 10%가 남아 있어야 하기 때문에 이때는 0.8억을 지불하게 됩니다.
따라서 공사가 돈을 기성금으로 줄 수 있는 최대치는 잔금을 제외한 것까지가 최대치 입니다.
잔금까지 1억을 마지막에 지불하게 되면? 총 10억의 금액을 모두 지불하게 됩니다.
건축공사를 할 때에는 대부분의 지불방법은 위의 예시와 비슷하고 동일하다고 보시면 됩니다.
여기서 여러분들께 드리는 꿀팁! 건축을 할 때 상식 한가지와 원칙 하나를 알려 드릴게요!
<건축시 상식과 원칙>
꼭 알아두시기 바랍니다!
일한 양 보다 공사비를 많이 지불하게 되면 건축주와 건설사의 협력 관계가 깨지게 되며, 갑 을 관계가 바뀌게 되는 점!
기억해두세요!
자! 왜 견적조건에서 공사비 지급방법을 결정하는 이유는 이것에 따라서 견적 금액이 달라지기 때문입니다.
<공사비 지급방법에 따라 견적금액 변동의 변화>
계약은 건축주와 건설사가 서로 계약을 하죠?
건설사는 밑에 있는 자재업체들하고 하도업체들하고 계약을 하게 됩니다.
돈을 지급할 때는 건축주가 돈을 지불하고, 건설사가 밑에 있는 자제업체들과 하도 업체한테 나눠 주게 됩니다.
그럼 견적은 자재업체들하고 하도업체들이 반대로 건설사한테 견적을 주게 됩니다.
건설사는 건축주에게 금액을 견적서를 주기 전에 취합, 조정하고 건축주한테 주는 겁니다.
계약과 견적은 돈이 흘러가는 방향이 반대로 전개되는 점을 이해하면 됩니다.
<건축주 측에서 선급금 미지급시>
건축주가 건설사에게 지급하지 않을시 건설사는 외상으로 자재를 구입해서 공사하거나,
어음으로 자재업체와 협의하여 공사를 진행하게 됩니다.
이러한 만약의 상황을 대비해서 자재 업체들이 건설사한테 견적을 줄 때 원래 자재 가격에다가 어음 할인 가격까지 붙여서 견적을 주게 됩니다.
기성은 원래 한 달에 한 번씩 준다고 암묵적 약속이 되어 있지만, 두 달에 한 번씩 주게 되거나, 잔금을 10% 보다 많이 남겨두면 어떤 일이 생기는지 알아봐요.
<기성금 2달에 한번 또는 잔금이 많이 남겨둘 경우>
건축주가 건설사한테 공사비를 지급하고, 건설사는 하도업체한테 공사비를 지급하며,. 하도업체 속한 작업자들한테 다시 돈을 지급하게 됩니다.
하지만 하도업체들은 작업자들한테 매달 급여를 지급을 해. 월급 또는 공사가 끝나면 주거나, 바로바로 당일 지급하는 경우 입니다. 왜냐하면 작업자들은 다른 일도 있기 때문에 돈을 제때 받아야 하는 경우가 많습니다.
그런데 건축주가 건설사한테 돈을 두 달에 한 번씩 주게 된다면, 건설사도 하도업체한테 두 달에 한 번 지급하게 되겠죠?
그러면 이 하도업체가 건설사가 견적을 제출할 때 지급받을 금액을 더 올려서 내야 하겠죠? 그래서 이러한 경우에는 공사 견적 금액이 올라가게 될 수 밖에 없습니다.
이렇게 기성금과 잔금을 많이 남겨둘 경우에는 그만큼 모두가 리스크를 떠 앉게 됩니다.
견적금액도 올라가서 건축주도 부담되고, 건설사도 제때 공사금액을 못받으며, 하도업체에서의 전문 기술력 있는 사람을 현장에 투입 시키지 못하는 리스크를 앉게 됩니다.
결과적으로는 건물의 품질도 매우 떨어질 우려가 있습니다.
그렇다면! 견적금액이 가장 낮으려면! 공사비가 낮으려면! 어떻게 해야 할까요?
<견적금액이 가장 낮은 공사비 지급조건>
선급금은 10%와 필요에 따라서 더 지급하더라도 반드시 거기에 맞춰서 선급금 보증서를 받으면 됩니다. 기성금은 매월 1회 길게 잡으면 안되며, 한 달에 한 번씩 지급! 잔금은 10% 지급하면 됩니다.
<견적준비의 분류와 관계>
서론에서부터 얘기했지만** 견적준비는 **견적을 받기 전에 공사비를 비교할 수 있는 기준을 만든 일이라고 설명했었죠?
그래서 보증조건결정을 지난 시간에 배웠고, 이번시간 공사비 지급 방법 결정을 알아 보았으며, 견적 조건을 다음시간에 배우게 될텐데요.
단순히 공사비를 비교하기 위해서만 공부하는게 아닌,
건축주를 위한 최소한의 안전장치이기도 하면서 건축주와 건설사의 협력 관계를 맺을 수 있는 기본 틀을 만들고,
공사비를 줄일 수 있는 방법입니다.
이러한 견적 준비를 하지 않고 공사를 하면 되면 관계도 틀어지고 돈도 아끼지 못하는 상황이 발생됩니다.
따라서 건축은 계약서 쓰기 전까지가 준비 단계입니다.
이 준비 단계를 잘 챙겨서 계약서 쓰게되면 그때부터 시작이라고 보시면 됩니다.
건축주가 얼마나 준비를 잘 했는가에 따라서 건물의 퀄리티, 공사비, 기간이 달라집니다.
오늘강의는 여기서 마치도록 하며, 다음 시간에는 견적 조건 결정에 대해 알아보도록 합시다.
다음시간에 만나요😄
지금까지 “선례의 건축이야기”였습니다.
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