26강: 건설사를 찾기 위한 준비작업
건설사를 찾기 위한 견적조건 결정
안녕하세요 “선례의 건축이야기” 입니다. 오늘의 강의 주제는 실시설계단계이후의 건설사를 찾기 위한 준비작업에. 대해서 알아볼껀데요.
지금까지 우리가 무엇을 해왔는지 한번 히스토리를 되짚어 볼까요?^^
<건축설계까지의 프로세스>
지난 강의때도 공부했던 거처럼 건축계획부터 설계까지 진행하며, 기본설계와 중간설계시 건축사와 건축주 간의 협의와 명확한 결정을 통해 건축계획의 방향이 흔들리지 않도록 하는 과정이 중요하다고 이야기 했었죠?
건축계획방향이 흔들리지 않기 위해서는 건축주 또한 건축도면을 보고 이해하는 지식을 키워야 한다고 배웠었죠?^^
그렇다면 지금까지 설계 단계와 시공을 하기 위해서 준비해야 할 것들이 무엇이 있었는지 다시 짚어 볼까요?
<견적준비 서류>
그림처럼 설계단계에서부터 준비했던 서류들을 정리하여 견적을 받을 준비를 다 마쳤는데요.
그렇다면 이러한 서류들을 가지고 공사를 진행할 수 있고, 공사권을 가지고 있는 건설사를 알아봐야겠죠?
내가 생각한 금액과 건설사가 생각한 금액이 어느정도 합당한지 여러 건설사들에게 견적을 받아야 겠죠?
이러한 이유는 크게 두 가지 정도로 정리할 수 있는데요. 금액 비교와 공사실적을 비교해 볼 수 있다는 점 입니다.
금액을 비교하려면 한가지 전제조건이 반드시 맞아야 합니다. 조건이 동일해야 합니다. 여기서의 조건은 금액을 지불하는 조건을 말합니다.
예를 들어 쉽게 성명해 드릴께요. 자동차 대리점을 방문하여 자동차의 가격을 알아보죠?
내가 구입하고자 하는 자동차를 정확하게 말하고 금액을 물어봐야 비교를 할 수 있습니다.
<금액 비교의 예시>
따라서 자동차 구매시 결정사항에는 크게 세가지로 분류합니다.
1. 구매하고 싶은 차종선택
2. 옵션선택 (썬루프. 열선 등)
3. 대금지급 방법 (일시불, 할부, 카드 등)
이러한 조건을 대리점 마다 이야기하고! 금액이 얼마인지 견적을 받아보고! 가격을 비교해서 선택하는 절차를 거칩니다.
이게 건축에서는 견적준비!라고 합니다. 자! 어떤 건축의 견적준비에는 아래의 종류가 있습니다.
<견적준비의 종류>
<계약이행보증>
계약이행보증이란? 쉽게 설명해 공사를 진행하면서 건설사가 부도가 나게 된다면? 건설사가 갑자기 공사를 못하겠다고 하면? 있어서도 안되지만, 만약에를 위해서 건축주가 활용할 수 있는 안전장치를 말합니다.
건설공제조합이란? 일반건설사들이 모여있는 일종의 조합을 말하며, 조합원에게 필요한 보증과 자금의 융자 및 공제사업 등을 행함으로서, 조합원의 자주적인 경제활동과 경제적 지위 향상을 도모하여 건설업의 건전한 발전을 기함을 목적으로 하고 있습니다.
여기서 조합원에게 왜 필요한 보증을 해줄까? 라고 생각되실 수도 있는데요. 건설보증은 건설사와 발주자 사이의 믿음을 이어줍니다. 건설보증은 발주자의 위험을 낮춰드립니다.
이러한 내용은 ‘건설공제조합’홈페이지를 방문하시면 더욱 자세한 설명을 안내받으실 수 있으니, 참고하시면 좋을 것 같습니다.
따라서 만약에 건설사가 부도가 날 시에 건설공제조합에서 손해보상을 해 주게 됩니다.
<계약이행보증증권의 관계>
대부분의 건축주들은 계약이행보증증권을 잘 알지 못하므로, 추후에 내 건물을 지으신다면, 위 사항을 꼭! 건설사에 요청하여 신청 받으시기 바랍니다.
실제로 건축이라는 분야는 어려운 분야이긴 합니다. 건축주 입장에서는 리스크가 큰 분야이기 때문이죠. 하지만, 실제로 제도적으로 위험한 것을 관리하고 안정성있게 할 수 있는 여러 가지 제도적인 장치가 있음에도 불구하고 건축주가 몰라서 못하는 경우가 대부분 입니다.
따라서 계약이행보증증권은 일종의 손해보상이라고 했죠? 손해보상을 100%는 해줄수 없지만 계약금의 10% 정도가 최대 금액이므로 추후 문제 발생시 돌려 받으실 수 있으니, 참고해주세요
<선급금보증>
부동산과 쉽게 비교해 보면, 건축에서는 계약금이라는 명칭을 쓰지 않고 선급금이라는 용어를 사용하며,
선급금 보증이란? 건설사가 공사를 위해 자재 구매 혹은 하도급계약을 위해 건축주가 건설사에게 먼저 지급하는 금액으로써, 계약금액의 10% 지불합니다.
건설사는 자신의 돈으로 공사를 하지 않습니다. 건축주에게 일정금액을 받아서 공사를 진행하는데 이러한 선급금을 주지 않으면, 자재와 공사를 진행에 차질이 생깁니다.
하지만 건축주에게 받은 금액을 건설사가 받고 공사외 다른곳에 지출하거나, 부도가 났다면? 또는 계약해지를 했다면? 선급금을 돌려받지 못하겠죠? 이러한 사항들을 보장해 주는 안전장치를 선급금보증증권이라고 합니다.
<하자이행보증>
하자이행보증은 건설사가 하자를 보수하지 않는 경우를 대비한 안전장치로써, 계약금액의 3%를 지급합니다
계약이행보증, 선급금보증, 하자이행보증 이 세가지 안정장치를 만들었다면, 건축주와 건설사 둘 사이가 신뢰할 수 있는 기본적인 바탕이 만들어 졌다고 보시면 됩니다.
<지체상금의 예시>
지체상금이란? 건설사가 계약기간 내에 공사를 완성하지 못한 경우 손해배상을 하는 금액을 말하며, 지체상금율은 0.05%/일로 계산하여 지급하게 됩니다.
<지체상금의 예시>
대가지연이자는 건축주가 시공사에게 줘야 할 대가를 늦게 줬을 경우 지불 해야 할 금액을 말하며, 지체상금과 동일하게 대가지연이자율: 0.05%/일로 계산 합니다.
<보증조건의 효과와 계약서 작성>
위 5가지의 보증조건들을 맞춘 계약과 보증조건이 없는 계약은 하늘과 땅 차이이므로, 꼭 참고하시기 바랍니다.
5가지의 보증조건이 성립하게 되면 계약의 안정성 확보와 위험을 관리할 수 있으며, 건설사와의 신뢰를 쌓을 수 있는 바탕이 됩니다.
즉, 협력관계를 성립하기 위한 기본조건이자 필수조건 입니다.
이러한 보증조건들이 결과적으로 계약서에 그대로 작성되므로 참고하시기 바랍니다.
<보증조건 결정을 견적조건에서 진행하는 이유>
보증조건 결정을 견적조건에서 해야하는 이유는 건축주가 보증조건, 계약이행보증, 선급금보증, 하자이행보증 등 비율계산과 지체상금 및 대가지연율을 정해 맞춰서 견적을 내달라고 요청을 하면 간단합니다.
이러한 보증조건 결정은 견적조건에서 하는 것이 좋습니다. 계약시 건설사와 보증조건을 결정하게 되면 계약금 및 세부 공사금액에 있어 변동이 생기므로, 참고하시면 도움이 됩니다.
지금까지 건설사를 찾기 위한 준비작업에 대해 알아보았습니다. 전문용어가 많아서 외우기 어려우시다고요?
외우지 마시고 천천히 이해하시면 됩니다. 선례의 건축이야기가 앞으로도 함께 도와드리겠습니다.
다음시간에 만나요^^
지금까지 “선례의 건축이야기”였습니다.
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