21강: 건축설계, 설계는 누가? 건축신고, 허가

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안녕하세요. 여러분

“선례의 건축이야기” 입니다.

자 오늘도 다같이 암기하지 말고! 개념을 이해하시면서 알아봅시다.

오늘은 건축허가와 신고 그리고 설계는 누가 하는지에 대하여 이야기해 보겠습니다.

앞서 이야기하면서 설계자와 건축사를 같이 이야기해 왔습니다.

이제는 그 구분이 필요할 때인데요, 설계는 건축사가 하게 되어 있습니다.

건축사는 건축물의 설계 및 공사 감리를 할 수 있는 자격을 가진 기술자.

그래서 설계자 하면 설계를 하는 모든 사람을 이야기하지만,

건축물의 설계 및 공사감리를 할 수 있는 사람은 건축사만 가능합니다.

건축사는 시험을 통해서 자격을 얻을 수 있는데요,

5년제 전공 대학을 졸업하고 3년 실무 수련을 거친 이후에 시험을 볼 자격을 얻게 됩니다.

게다가 시험에 합격하는 사람은 7~10% 수준에 머무르죠.

<건축사 자격조건>

흔히 알고 있는 진료는 의사에게 약은 약사에게 라는 말처럼,

설계는 건축사에게, 시공은 건설사에게 하도록 법(건설산업기본법)에 명시하고 있습니다.

<건설산업기본법>

<건축법규>

즉 건축 신고, 허가를 받아야 하는 모든 건축물은 건축사가 설계를 하게 되어있습니다.

다만, 연면적 200㎡미만에, 3층 미만의 건축물은 건축사가 하지 않아도됩니다.

건축행위에는 다음과 같은 행위들이 있습니다.

신축은 건물을 새로 짓는 것을 말합니다.

용도 변경은 건축물의 신축 시 사용승인을 받은 건물의 용도는 함부로 바꿀 수 있는 게 아닙니다.

주택으로 허가 받은 건물을 상가로 사용하고 싶을 때에는 용도변경이 필요합니다.

<용도변경절차내용>

대수선은

건물의 주요 구조부(벽, 기둥, 지붕, 계단 등)을 수선하고 변경하는 것을 말하고,

리모델링은

15년 이상 되는 건물을 대수선, 증축하는 행위를 이야기합니다.

개축은

기존건물과 동일한 규모로 짓는 것을 말하고,

재축은

천재지변으로 건물이 무너져 내렸을 경우 그만큼을 다시 짓는 것을 말합니다.

여기에서 이야기하는 사항들은 작은 수선을 제외하고는 모두 건축 허가나 신고를 받아야 합니다.

<건축허가와신고에 따른 내용1>

건축은 허가와 신고는

해당 지역의 시장, 군수, 혹은 구청장에게 받도록 되어 있습니다.

그 중에서도 21층이상에 연면적 1만㎡가 넘어가면 특별시장, 광역 시장에게 받습니다.

허가권자가 누구냐에 따라서 허가의 난이도가 다를 수 있습니다.

신고는 바닥면적 85㎡이내의

증축, 개축, 재축의 경우 혹은 작은 면적을 개축, 재축하는 경우로

신고를 통하여 진행할 수도 있습니다.

<건축허가와신고에 따른 내용2>

허가와 신고의 차이는 처리기한이 15일과 5일로 각각 차이가 있습니다.

기본적으로 신고는

내가 하고자 하는 사항을 전달하는 절차라 보면 됩니다.

하지만, 허가는 인허가 관청에 내가 하는 것이 문제없는지 확인을 통하여

승인을 받는 사항으로 검토해야할 도서와 내용이 복잡합니다.

그래서 처리기한의 차이가 있습니다.

작은 건물로 신고로 진행할 수 있는 건물이라고 할 지라도 그에 필요한 도면은 건축사를 통하여 진행하여야 합니다.

설계도면이 있어야 공사를 시작할 수 있기 때문입니다.

<설계도면목록>

설계 도면에는

건축뿐 아니라 구조, 기계, 전기, 소방 등의 도면이 있고

이 도면들은 건축사 밑에 전문 설계 업체를 통하여 작성합니다.

앞서 도면 작성에 있어 가구 가전에 대한 위치를 평면도에 다 반영해야 한다고 이야기 드린 적이 있습니다.

도면에 표기된 가구 가전에 따라 전기, 설비, 소방설계 도서가 완성이 됩니다.

중간설계까지 작성된 도서는

건축허가를 거치고 나서 실시에 들어가면서 분야별 설계도서가 구체화되고 도면화됩니다.

처음부터 설계가 진행되지 않는 이유는

인허가 과정을 거치면서 변경되는 사항들이 생기기 때문입니다.

변경되는 사항에 대한 피드백을 최소화하기 위함이라고 생각할 수 있습니다.

<설계도서절차단계>

다음은 건축사 사무소에 대하여 좀더 이야기하겠습니다.

건축사 면허가 있는 사람은

00건축사 사무소 라는 사무소 용어를 써서 이름을 짓게 되어 있습니다.

건축사 사무소 명칭이 아닌 경우는 건축사가 아닐 확률이 상당히 높습니다.

<건축사무소명칭>

이런 건축사사무소는 규모에 따라 할 수 있는 일의 한계가 있습니다.

대형 사무실은

여러명의 건축사가 존재하므로

CM과 같은 일도하고 큰 프로젝트로서 관공서, 해외설계 아파트 설계 등을 진행하고 있습니다.

<건설사업관리에 대한 내용>

중규모 건축사사무소는

건축사가 10명 내외로

관공서 설계, 약간의 규모가 있는 (1~2천평 정도)민간설계 등을 하고 있습니다.

그리고 그 외 소규모사무실은

전체 사무실의 80%정도를 차지하고 있습니다.

대부분 민간관련 소형 프로젝트를 수행합니다.

추가로 허가전문 건축사사무소가 있습니다.

주로 구청 앞에서 위치하고

허가자체를 목적으로 운영되다 보니 건축주와 협의가 없습니다.

그리고 도면에 표기도 최소화로만 하여 진행됩니다.

추가로 외국건축사 면허를 갖고 있는 사무소가 있습니다.

해외에서 면허를 따고 국내에 계시는 분들로 단독으로 업무 수행이 어렵습니다.

국내 건축사와 조인하여 합동으로 진행되는 경우가 대부분입니다.

<사무실 규모별 프로젝트 업무내용>

여러 종류의 건축사 사무소들의 특징을 이야기해 보았습니다.

이 중에서 개인이 하고자 하는 설계의 목적에 맞게 건축사와 협의하는 것이 좋습니다.

좋은 건축을 하려면 좋은 설계도면을 만들어 내야 합니다.

그럼 좋은 설계도면은 어떤 것일까요?

<설계도면 관계도>

좋은 도면은

건축주와의 협의가 잘 이루어져

건축주의 의도가 잘 반영되어 있는 도면을 말합니다.

그리고 규모에 맞는 충분한 도면이 필요한데,

큰 프로젝트를 수행하는데 너무 작은 사무실의 경우는 역량이 부족할 수 있고,

작은 프로젝트의 경우 큰 사무실은 건축주의 의도가 제대로 전달이 안될 수도 있습니다.

건축사의 올바른 선택까지 많은 이야기를 다루었습니다.

오늘은 여기까지 설명 드리고 다음시간에 또 쉽고 재미있게 배워 봐요.

지금까지 “선례의 건축이야기” 였습니다.

그럼 다음시간에 만나요 여러분:-)

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