19강: 건축계획AS
임대사업자와 건축시기별 세금
안녕하세요. 선례의 건축이야기 오늘은 지난시간에 다 하지못한 이야기를 하는 AS시간이에요. 건축을 할 때 어떤 사업자를 내고 건축할 때 세금이 어떤게 있는지 거기에 따라서 사업분성이 어떻게 달라지는지에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다!
- 우선 임대 사업을 한다고 하면 사업자를 내야 되는데, 쉽게 그림으로 설명 할게.
임대 사업자는 크게 개인하고 법인 두개가 있어. 개인하고 법인의 차이는 개인으로 사업을 하느냐. 회사를 만들어서 하느냐의 차이인데 임대료가 좀 많고, 많이 벌 수 있다라고 하면 법인을 고려해야 돼.
개인 임대 사업자는 주택 임대 사업자와 상가 임대 사업자 두 개로 나눠볼 수가 있어.
주택 임대 사업자는 장기 일반 민간 임대사업. 임대주택, 단기 일반 민간 임대주택, 공공지원 민간 임대 주택이 있어. 일단은 공공지원 민간 임대주택은 예외로 하고 설명할게.
임대기간이 8년이상할때 장기 일반 민간 임대주택을 하고 단기는 4년으로 보면 돼.
그리고 상가 임대 사업자는 일반 임대 사업자와 간이 임대 사업자로 나뉘는데, 일반 임대 사업자는 임대료를 4800만원, 한달에 400만원 이상 임대료를 받으면 일반 임대사업자를 낸다고 보면 돼.
4800미만이면, 간이 임대 사업자야. 주택이 있으면 주택임대 사업자를 내면 되는 거고, 상가에 있으면 상가 임대 사업자를 내면 되는 거고, 주택을 길게 임대를 할 건지 임대 할 것인지 따져서 그냥 하면 되고, 상가는 임대료를 많이 받을 것 같으면 일반 임대 사업자, 많이 못 받을 것 같으면 간이 임대 사업자라고 보면 돼.
자 다음은 건축시기별 세금을 볼까?
건축시기별 세금
- 건축할 때는 부가가치세를 내야 돼. 우리가 흔히 말하는 VAT 10%
그리고 준공할 때는 건물을 얻었으니까 취득세를 내고, 보유를 하고 있을 때는 재산세하고 소득이 생기니까 종합소득세를 내는 거야.
재산세는 건물을 그냥 가지고 있으니까 내는 거고 종합소득세는 그 건물에서 소득이 생겼기 때문에 내는 거고, 양도세는 건물을 팔 때 내는거란다. 시기마다 다 세금이 나오지? 자 시기별로 내는 세금을 보자.
부가가치세하고 취득세는 투자에 들어가는 금액이고, 보유할 때 재산세와 종합소득세는 수익에서 빼는 금액, 양도세는 판매할 때 고려를 해야 하는 금액이야. 자, 그러면 사업성분석에 들어가기 전에 부가가치세를 먼저 보자.
부가가치세
- 주택과 간이임대사업자는 환급이 없어. 하지만 일반 임대 사업자는 내가 낸 부가가치세를 환급을 받을 수 있어.
부가가치세를 계산하는 법은 예를 들어 내가 건설사하고 계약을 하면 계약서에 적는 금액은 공급가액의 부가가치세10%가 포함된 금액이 계약금액인데 이거는 전체 금액이라고 보면 돼.
그러면 전용면적이 85m2이하일 경우 공급가액이 100원이라고 하더라도 자재에 대한 부가세가 원가에 들어가니까 5원이 더 들어가는 거지.
이건 약식인데 공사비에 자재비가 시공비가 있어. 그걸 반반정도로 보고 자재에 들어가는 부가가치세를 공급가에 넣는 거야.
그래서 105원이 되고, 주택85m2을 초과하는 경우는 공급가격이100원에 부가가치세10원해서 110원이 되는거란다. 그럼 상가는 어떻게 계산할까?
일반 임대 사업자 같은 경우는 공급가액 100원에 부가가치세 10원이면 계약금액이 110원이 되지만, 환급을 10원 받기 때문에 최종적으로 부담하는 금액은100원이되겠지.
그래서 상가 일반 임대사업자가 좋고 그 다음에는 85m2이하인 주택 임대 사업자가 좋다고 볼 수 있어.
이 계산법은 공사비만 생각했을 때 인 거야. 그리고 여기서 85m2이하는 건물 전체 면적이 아니고 하나 세대의 면적이야.
예를 들어서 한 건물에 다세대가 10개 들어 있으면, 각각의 세대가 85m2가 넘지 않으면 면세가 된다고 보면 되는 거야. 다가구도 마찬가지로 한 가구 전용 면적이 85m2이하이면 그것도 면세가 되는 거야.
주택은 한 세대 한 가구의 전용면적이라는 걸 기억하자.
너 이거 기억하는지 모르겠는데, 다세대나 아파트는 전용 면적을 구할 때 어떻게 구해? 까먹었지?
>> 기억하죠. 다세대나 아파트는 실제 내부 면적이고, 그러면 다 가구는 벽 중심이었죠.
-맞아. 이제 전용면적 구하는 거 한번 다시 보자. 이 도면 기억나지?
현관문을 열고 가족이 쓰는 면적 있지. 저게 다 전용 면적인데 발코니는 바닥면적에 포함되지 않는다고 했지? 서비스 면적이야.
발코니는 폭이 1.5m까지 면적에 포함되지 않는다고 한 거 기억나니?
여기 거실에 보면 확장형 발코니라고 돼 있어. 그런데 거실이지? 거실은 발코니가 아니잖아.
그런데 이거를 허가를 받을 때 이렇게 점선을 긋고 확장 발코니라고 쓰면 전체면적 사용에서 빠져. 즉 전용면적에서 빠지면 된다고 보면 돼.
그래서 확장형 발코니를 주택 같은 경우는 얼마나 잘 활용하는가에 따라 용적률, 세금, 주차가 달라지는 거야.
바닥 면적에서 빠지면 용적률에서도 당연히 빠지게 되는 거고 세금도 85m2이하면 줄어들겠지? 85m2에 대하는 국민 주택이라고 그래
국민주택규모 이하면 부가세가 면세이고, 주차 같은 경우는 주차 면적을 따질 때 세대 당 전용 면적이 얼마냐에 따라서 주차대수를 따지니까 거기서 또 빠져.
그래서 설계할 때 내가 살집인데 한40평 정도 쓰고 싶어. 그러면 아무리 어떻게 하더라도 확장형 발코니를 내더라도 85m2이하로 맞추기가 어려워.
하지만, 면적이 한 30평 32평 33평 정도면 확장형 발코니만 잘 넣는다고 하더라도 전용 면적을 85m2이하로 맞출 수가 있는 거야.
이름만 확장형 발코니지만 쓰는 거는 거실, 방처럼 다 쓸 수 있다고 보면 돼. 그래서 모델하우스 같은데 가면 전용면적은 작은데 넓은 이유가 다 확장형 발코니 때문에 넓은 거야.
취득세
자, 이제 취득세를 알아보도록 하자. 상가든 주택이든 신축을 하면 원시 취득이라고 해.
이때는 취득세를 3.16%를 무조건 내야 돼. 그런데 아까 주택에서 단기 주택 임대 사업자나 장기 임대주택 사업자 얘기했지?
이게 전용면적 60m2이하면 네 취득세가 200만 원 이하일 때는 면제200만 원 이상, 200만 원을 초과하는 경우는 85%가 감면을 해줘.
60m2에서 85m2는 50%를 감면해 주는데 8년이상 장기임대를 20호 이상 할 경우는 이것도 그 취득세를 면세를 해줘.
그런데 이것만 있는 게 아니라 재산세, 종합소득세, 종합부동산세도 감면을 해줘. 또 다시 팔 때 양도세도 감면을 해줘. 혜택을 많이 주는 이유는 무엇일까?
주택임대 사업자도 반드시 내야 되는 건 아니야. 주택 임대 사업자를 양성화를 하고 그리고 세금 감면을 면적이 작으면 작을수록 더 세금 감면을 많이 해줘.
그래서 소형 임대주택을 보급하려고 하는 거야 정부에서. 거기에다가, 길게 임대를 해주면 더 많은 혜택을 주고. 정부에서 해 줄 수 있는 거는 세금 혜택 말고는 다른 게 없거든.
이런 식으로 세금 혜택을 자꾸 주는 거야. 그런데 이게 고정돼 있는 게 아니고 계속 바껴. 지금 설명하는 혜택은 2021년까지 기준을 말 하는 거야.
수익률
수익률은 투자분의 연 수익이야.
투자에 들어갔던 게 토지비, 설계비, 건축비, 감리비, 인입비, 세금은 취득세라고 했지? 거기에다가 공사기간동안 대출을 했다면 대출이자까지 들어가는 게 투자금액이지.
현재 그럼 뺄게 월세를 받을 때 받은 보증금. 그리고 공사가 끝나고 난 다음 받는 대출금을 뺀 게 실제 투자 금액이고, 연 수익에서는 월세 곱하기 12해서 이제 1년이 나오지? 여기에서 세금은 재산세와 종합소득세를 빼고 준공 후 받는 대출에 대한 대출 이자를 빼.
자, 그럼 수익률을 계산하는 건데 한번 예를 들어 해보자.
여기에서 심의비는 규모가 큰 경우 심의를 받아야 하는 경우가 있는데, 심의가 한두개가 아니고 여러가지 심의를 받기도 해.
공사비: 건설사하고 계약하는 금액, 부가세포함
건축주 지급자재: 공사중에 모든 것을 시공사에게 맡기는 게 아니고, 내가 원하는 자재를 사서 현 현장 주는 것 (ex 조명, 화장실 타일 등)
건축주 지정공사: 자재와 시공까지 다 빼놓은 것 (ex 엘리베이터, 주택의 벽지)
건축감리비: 건축을 할 때 감리비용
전문감리비(통신): 건물의 층수가 6층 이상일 때,
전문감리비(소방): 스프링클러 같은 소방시설이 있는 경우
- 스프링클러 설치기준: 연면적이 1000m2, 300평이 넘으면 설치
설계(면허세/국민주택 채권): 허가를 받을 때 건축주가 내야 할 비용
하수원인자부담금: 지역에 하수 처리장이 있는 경우, 정화조가 아니라 하수처리장으로 물이 바로 갈 때 발생하는 처리비용. 택지 개발 지역 같은 경우는 토지비에 이미 포함되는 경우 많음.
허가 시 도로 점용: 공사 시 빌려야 하는 공간(도로)
인입비: 건물에 들어오는 것 (물, 가스, 전기)에 대한 비용
토지 취득세: 4.60%
건축 취득세: 3.16%
이자: 건축기간 대출이자 (제2금융권)
여기에서 빼야 되는 돈이 뭐가 있다고 했지?
>> 부가세를 일반 임대 사업자로 냈으면 환급을 받을 수 있다고 했어요. 그리고 임대를 놓고 나서의 보증금과 건물을 지을 때 제2금융권에서 대출받았던 것을 준공 후 토지하고 건물을 담보로1금융권에 대출을 받은 후 갚아야하죠?
-맞아, 자 여기에서 앞에서 표의 금액대로 수익률을 계산을 해보자.
종합소득세 같은 경우는 내가 받고 소득을 얻고 있는 이 건물만 소득이 아니고 월급 소득까지 다 포함해서 차이가 커.
일단 재산세하고 종합소득세는 좀 복잡하니 제외하고 보자.
이게 수익률이 8%지? 자, 근데 만약에 준공 후 대출을 7억을 받지 않았어.
그냥 내돈으로 하게 되면 수익률이 어떻게 되는지 볼까?
아까는 8%였지? 근데 왜 5%가 되었을까?
7억에 대한 이자2,100만원과 투자에 들어가는7억을 안 냈는데 수익률이 떨어졌지?
지금은 대출 금리가 낮아서 그래. 대출금리가 높다면 수익률이 떨어지겠지.
지금은 금리가 낮기 때문에 대출을 많이 받을수록 수익률이 올라가. 자, 쉽게 예를 들어 볼까?
물건을 100원에 구매를 하고 판매를 110원에 할 수 있어
그럼 수익률은 100원에사서 110원에 팔았으니까 10원이 남으니까 수익률이 10%지?
만약 돈이 없어서90원을 빌려서 물건을 산 다음에 물건을 팔고 바로 갚으면 수익률이 얼마일까?
>> 100%네요. 실제로 들어간 돈은 10원 밖에 없었는데 똑같이 10원을 번거니까 100%라고 보면 되겠네요?
- 그렇지. 대출을 받고서 하는게 수익률이 더 높다는 걸 볼 수 있지.
근데 물건 자체 대한 수익률은 10%야. 그래서 수익률을 볼 때 두가지로 나눠서 봐야 돼.
하지만 건물을 짓는 게 맞는 건지를 판단을 할 때는 건물 수익률로 봐야 돼.
사업 수익률이 아무리 높다 하더라도 건물 수익률이 낮다면 그 사업은 하면 안 되는 거야.
이 사업을 할건지 말건지를 판단할 때는 건물 수익률로 판단을 하면 된 단다.
오피스텔 분양해서 수익률13%, 14% 쓰는거 혹시 본 적 있어? 이게 실 수익률이야.
즉 대출이 들어 갔다고 할 수 있지. 근데 실제로 건물 수익률은 몇 프로가 안되지. 이건 사업타당성이 낮다고 할 수 있어.
하지만 실제로 얻는 수익률은 사업수익률이 맞는 거고 만약 건물을 짓고 나서 대출을 받았어. 토지하고 건물 담보대출로, 근데 금리가 일정하지 않아.
그래서 금리가 올라가면 너의 수익률은 계속 떨어지고, 금리가 떨어지면 수익률은 올라가는 거고, 그래서 리스크를 줄이고자 한다면 대출을 적게 받는 게 맞아.
자기 돈으로 최대한 활용을 한다면 리스크를 줄이는 거라고 할 수 있지. 그래서 금리를 고정 금리로 길게 놓는 것도 하나의 방법이라고 할 수 있어.
건물 사업성 분석을 할 때는 건물 수익률로 내가 사업을 할 건지 말 건지를 판단을 해야 돼.
오늘 수고했고, 다음 주부터는 설계에 대해서 재밌게 해보자!
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