18강: 사업성 분석 건축계획(4)

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안녕하세요

“선례의 건축이야기” 입니다.

오늘의 강의 주제는 건축계획의 사업성 분석에 대해서 알아 볼 겁니다.

<건축계획을 세우는 순서_수익성건축물>

지난시간까지는 예상공사비까지 함께 알아봤었죠?

이번시간에는 진행계획까지 모두 알아보겠습니다.

<사업성, 수익성 분석>

사업성분석 = 수익성분석

그래서 수익률은 어떻게 계산을 하는가?!

건축주가 얻는 수익 나누기 투자한 금액을 수익률을 이라고 하는데 그 수익은 연수익입니다.

만약에 건축주가 20억을 투자를 했는데 1년에 1억이 나오면 그게 수익률이 연 5% 수익 이겠죠?

그럼 여기에서

투자는 어떤 금액을 투자로 넣어야 되는지

수익을 어떤 걸 수익을 내야 되는지를알아볼 필요가 있습니다.

<토지구입까지의 수익률 계산>

만약에 자신이 ‘땅을 사서 건축을 한다’ 라고 하면

들어가는 비용은

토지비, 설계비가 들어가고, 건축비, 감리비, 인입비, 세금 이렇게 들어갑니다.

인입비

여기서 인입비란?

내 건물 안에까지 전기나 상수가 들어오는데 들어가는 비용.

가스 포함 건물 안에서 하는 것들은

공사비로 들어가고 외부에서 끌고 들어오는 것들은 인입비용으로 산정하게 됩니다.

예를 들어서 건물을 지을 때 전기가 들어와야 하죠?

이것을 한전 인입비라고 합니다.

그러면 수익은 월세 곱하기 12. 1년이니까 빼기 세금.

아래 투자에서의 세금은 토지를 구매를 했을 때 취득세를 내야 합니다.

이것이 취득가액의 4.6% 정도가 됩니다.

건물을 지으면 건물을 취득했기 때문에 건물 취득세가 나오게 되며,

취득세가 취득가액의 3.16% 정도.

즉, 공사비의 3.16% 정도가 들어갑니다.

자! 그렇다면

내가 이 건물을 월세를 주면서 소득이 생길 경우. 종합소득세를 내야 하며,

건물을 보유하고 있기 때문에 재산세와 종합 부동산세를 내야 합니다.

세금이 두 개가 다른 것입니다.

투자세금은

공사하는 과정에 땅을 사고 건축을 하고 하는 그때 내는 세금

수익세금

말 그대로 수익을 얻을 때 내는 세금을 말합니다.

투자에 보증금이 빠져 있죠? 임대를 줄 때 100% 월세를 줄 수 없겠죠?

3천에 월세 40등으로 정할 시, 3천만 원이 밑에 투자비에서 빠지는 겁니다.

내가 투자를 해서 건물을 지었다고 하더라도 임대가 들어오는 사람이 보증금을 내기 때문에

이건 내 투자비에서 빼도 되는 겁니다.

하지만 한가지 문제가 있습니다.

자신의 사업자가 어떤 사업자인가에 따라서 세금이 달라지게 됩니다.

법인 사업자일 때, 개인 사업자일 때, 임대 사업자일 때와

임대사업 중 일반 임대 사업자일 때와 간의 임대 사업자일 때의 세금이 다릅니다.

정말 많이 복잡하죠?😅

하지만 알아야 우리가 수익성을  건축물을 지을 수 있겠죠?

또한 주택 같은 경우 주택의 면적이 한 60㎡ 미만,

임대 기간을 8년 이상 장기로 하는지에 따라,

취등록세가 달라지게 됩니다.

자! 그렇다면

여기서 자신이 건축을 하기 전에 무엇을 해야 할까요?

내가 어떤 사업자로 이 사업을 하겠다.

정해야 합니다.

그래야만 수익성과 수익률이 분석이 됩니다.

따라서 건축 계획을 세울 때에는 세무사를 먼저 만나서 자신이 어떤 사업자로 하는 게 나은 거고,

세금을 어느 정도 내야 되는지를 확인하고 다음 단계로 진행합니다.

<기존 건물경우 매매와 신축 수익성 예시>

기존 건물을 보유시,

매매 할 것인가, 신축건물을 지을 것이냐 두가지로 판단 하게 됩니다.

그럼 위 그림과 같이 예를 들어볼까요?

기존 건물이 3층이면서 오래된 상가 입니다.

매매시의 수익은

기존 건물 보유 대비 좋지 못하며,

신축 건물을 지을 시의 수익률을 계산 했을 때

세금과 다른 것을 따져 봤을 때도 기존 건물 보유 대비

수익성면에서 좋은 것을 확인 할 수 있습니다.

따라서 토지의 성격과 건물의 성격등 조건이 모두 다르므로

이러한 수익성 비교를 통해

사전에 면밀하게 검토 하는 것이 중요 합니다.

<자금계획의 예시>

이러한 예시의 상황에 대해서 부족한 금액에 대한 8억을 대출하는 것 입니다.

<대출의 종류>

건축을 할 때는

크게 두 가지 대출이 있습니다.

담보대출과 PF대출로 구분하는데요.

담보대출

은행에 담보로 맡겨놓고 그거에 대해서 대출을 받는 것을 말합니다.

PF대출

Project Financing.

즉, 사업 자체를 보고 대출 해 주는 방식으로써, 미래의 지어질 건물을 가지고 대출은 받는 것을 말합니다.

대출은 금융기관마다 다르며, 조건도 다르고 금리도 다릅니다.

토지매매가와 감정평가액은 다름.

그래서 실제 매매가와는 차이가 조금 큰 것입니다.

토지

거래하는 금액을 말하며,

감정평가액

감정평가를 하시는 분들이 판단한 땅의 가치

<자금계획 세울시 예시>

자금계획을 세울 때

토지담보로 필요자금을 조달할 수 있으면 무조건 1금융권을 선택하는 것이 적절하며,

2금융권과 P2P같은 경우는 건축을 할 때 계속 빌리면 안 되고,

공사기간만 빌리고, 이후 준공 후 1금융권으로 다시 대출 하는 것이 적절합니다.

최대 대출금액은 토지, 건물 담보대출 이내로 해야 건축을 할 수 있으며,

이상으로 대출받을 시 리스크가 크게 됩니다.

<대출이자에 대한 고민>

자 이제 대출을 했다면,

기존 투자 비용에서 공사 기간 동안에 대출을 한 이자를 투자 금액으로 넣어야 합니다.

그리고 건물을 짓고 나서

1금융권에서 대출받을 수 있는 금액을 빼고,

위에다 1금융권에다가 대출을 한 이자를 빼게 됩니다.

여기까지가 정확한 수익률을 계산하는 올바른 방법 입니다.

<건축의 진행과정>

소규모 건물의 경우

준공을 가을에 하고 싶다면 전년도 가을에 시작해야 준공 날짜를 맞출 수 있으며,

대규모 건물의 경우

지하층은 2달 정도 더 걸리기 때문에 2달 정도 더 먼저 시작하는 것이 좋습니다.

<공사 적정 시작 시기>

공사 시작은 언제 하는 것이 좋을까요?

현장 조건과 날씨에 따라서 편차는 존재하지만,

소규모 건물 시

겨울철에 콘크리트 공사가 걸리지 않도록 해야 하며, 강도의 문제가 생길 수 있고,

겨울철에는 사람들이 일을 하기 힘들어 하기 때문에 피하는 것이 좋습니다.

대규모 건물 시

소음문제 때문에 겨울에 시작하는 것이 좋음.

우기에 공사를 하면 흙탕물 때문에 공사를 하기 힘듭니다.

따라서 ‘건물은 봄에 짓는 게 제일 좋다.’

맞는 얘기지만 건물의 규모에 따라서 지하가 있느냐,

없느냐에 따라 착공 시기를 조정하는 것이 좋습니다.

<건축계획의 과정>

건축계획은 그동안의 위의 순서를 통해

시장조사부터 지금계획까지의 순서로 공부하고

예를 들어 알아 보았는데요.

건축계획은 자신이 본 사업을 하기 위한 계획서 이면서,

정 반대로 포기를 위한 계획서로도 활용 됩니다.

<건축계획 포기 예시>

법규 검토시

계획한 건물을 건축할 수 없다고 한다면, 사업성 분석시, 수익이 나오지 않는다면 등

위의 예시를 통해 자신에게도 이러한 상황이 발생 된다면 포기하는 것이 현명한 방법 일 수 있습니다.

<건축계획 시 변경사항>

실제로 모든 건축이 계획대로 건축이 될까요?

전혀 그렇지 않습니다.

계획대로 순차적으로 절대 되질 않습니다.

자! 시장 조사 막 해서 진행 계획까지 다 세워 놨어요.

건축 계획이 완성되고,

본 사업이 시작 되서 설계가 들어갔는데 실제 설계가 들어가니까 원하는 건물과 공간이 나오질 않는다,

아니면 원하는 것 이상으로 계획이 되었다면?

계획을 다시 세워야 겠죠?

예상 공사비, 사업성 분석, 자금 계획을 다시 세워야 합니다.

자! 이번엔 설계까지 다 끝나고 시공사한테 견적을 받았는데,

공사비가 생각보다 많이 나왔다면?

이것 또한 사업성 분석을 다시 해야 합니다.

수익률을 조정을 해야겠죠.

근데 ‘공사비가 오른 게 자신이 감당을 할 수 있을 정도다’ 라고 한다면

수익률을 조정해서 사업을 진행하면 되는데

만약 그래도 ‘감당이 안 돼.’ 다고 한다면,

설계를 바꿔야 하는 상황이 되겠죠.

그래도 안된다면,

그럼 이때라도 포기를 해야 합니다.

자! 그리고 다시 자금계획을 세워야 합니다.

<건축계획의 규칙>

건축계획을 세우고

건축을 하는 것과 건축 계획을 세우지 않고 건축을 하는 것은

하늘과 땅 차이입니다.

그리고 이 건축 계획은 전체 건축 과정에서 제일 중요한 부분을 차지하고 있습니다.

따라서

건축은 함께 해야 하며, 늘 수정을 통해 좋은 결과물이 완성된다 라는 것을

기억하기 바랍니다.

오늘은 건축계획의 사업성 분석에 대해서 알아 보았는데요.

다음시간에는 설계자 찾기에 대해서 알아보아요😄

지금까지 “선례의 건축이야기”였습니다.

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