17강: 평당 공사비 건축계획(3)
평당공사비와 공사비에 영향을 미치는 요인
안녕하세요. 여러분
선례의건축 이야기입니다.
자 오늘도 다같이 암기하지 말고! 개념을 이해하시면서 알아봅시다.
지난시간까지는 건축 계획에 대한 사항 중 시장조사까지 이야기하였습니다.
오늘부터는 법규검토부터 시작을 해보겠습니다.
<건축법규검토>
일전에 이야기한적이 있는데요,
법규검토의 시작은
토지이용계획확인원을 통하여 지역지구를 확인하는 일부터 시작이라고 할 수 있습니다.
그리고 대지면적, 대지안의 공지, 일조, 조경, 주차 등 관련 사항을 파악하게 되는데요
이 사항에 대한 분석을 도와주는 사람이 바로 건축사입니다.
건축사는 토지이용계획원을 확인하고 건축주가 생각하는 건물의 용도와 이유를 듣고 법규를 검토하게 됩니다.
이때 건축사의 검토는 비용이 따르지요 단순히 검토를 요청하면 법규검토도 단순하게 나오게 되어 있습니다.
건축주의 생각과 사업방향, 목적을 분명하고 세세하게 설명하는 것이 중요합니다.
다음은 예상 공사비에 대하여 알아보겠습니다.
<건축예상공사비>
우리가 흔히 “평당공사비” 라는 단어로 공사비를 확인하는 경우가 많이 있습니다.
단순하게 활용하기엔 편하지만 많은 문제점을 갖고 있습니다.
예시를 들자면,
위와 같이 같은 4㎥면적의 건물이지만
건물 형태에 따라 외벽의 길이가 25% 까지도 증가하는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.
즉 외벽에 붙이는 재료가 10만원 일 경우 높이가 3m의 건물이라 가정할 때
좌측의 건물은 240만원이 드는 가 하면, 우측의 건물은 300만원이 듭니다.
여기에 조금 비싼 재료를 쓴다고 하면 가격차이는 점점 더 벌어지게 됩니다.
이를 통해 쉽게 알 수 있는 사항은
건물이 정사각형에 가까울수록 건축 비용이 적게 들 수 있고
형태가 다양할수록 비용이 증가할 수밖에 없습니다.
이 형태는 대부분 땅의 모양에 따라 결정지어 지는데, 이에 따른 건축비는 연동하여 움직인다고 생각할 수 있습니다.
그리고 건물의 높이와 지하실의 여부, 그리고 재료의 종류가 건물의 형태를 크게 좌우합니다
지하실은 실제 수익성 대비 공사비가 훨씬 많이 나옵니다.
일반 지상층의 1.5~2배가 든다고 생각할 수 있습니다.
하지만 개인의 프라이빗한 공간을 위해서나 특수 작업공간등
필요한 곳이라면 가치를 감안하여 설치하는 것이 유리할 수 있습니다.
그리고 지하를 파지 않기 위하여 주차공간을 1층에 할애한다면 상업시설 면적이 줄어들 수밖에 없겠지요?
그리고 같은 규모에서도 세대수(칸막이)가 많아질수록 공사비가 증가하게 됩니다.
당연히 칸막이가 증가되어 비용이 늘어나는 것이라 생각할 수 있지만,
주택의 경우 가장 공사비가 가장 많이 드는 부분이 화장실, 주방, 발코니 공간입니다.
이러한 공간의 증가는 공사비가 크게 증가되는 요인이 됩니다.
아래 자료는 공사비에 대한 자료를 5년에대한 변화를 검토해 본 자료 입니다.
유사규모에 대한 표본 조건으로 규모가 크면 클수록 평단가는 내려가고
작을수록 올라가게 되어있습니다.
그리고 면적의 기준을 각층 바닥면적의 합으로 발코니 같은 경우는 100%를 보고,
누다락 같은 경우는 50% 정도만 단가를 산정하면
내가 계획하는 건물과 유사하게 판단할 수 있습니다.
다만 개인 편차가 심한 벽지, 장판, 가구, 타일, 도기 등 기구는 제외하고 보는게 좋겠지요?
공사비를 예측하는 다음방법으로는 공사를 완공한 건축주를 찾아가 물어보는 방법이 있습니다.
이때 평단가를 물어보는 것이 아닌 총 공사비와 몇 평짜리 건물인지를 확인하는 방법이 좋습니다.
그리고 마지막으로 내가 공사하는 시점을 고려하여 연도별 할증을 적용해서 공사비에 반영하는 것이 좋습니다.
매년 5%정도의 공사비 상승을 고려할 수 있고 검토된 예상공사비에 할증을 더하면
좀더 예상 공사비 확정에 근접해질 수 있습니다.
이를 통해 선정된 규모에 따른 금액이 목표 공사비라 할 수 있는데,
목표공사비가 선정이 되면 건축사에게 그에 맞추어 설계를 해주세요라고 요청해야 합니다.
그러면 그에 유사한 공사비로 설계가 진행될 수 있습니다.
오늘은 여기까지 설명드리고 다음시간에 공사비에 대하여 좀더 깊게 배워 봐요.
지금까지 “선례의 건축이야기” 였습니다.
그럼 다음시간에 만나요 여러분😄
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