16강: 건축계획(2) _부동산 시장 분석

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안녕하세요.

“선례의 건축이야기” 입니다

오늘의 강의 주제는

건축계획 두번째 시간인 부동산 시장분석에 대해서 알아 볼 겁니다.

<건축계획을 세우는 순서_수익성 건축물>

건축 계획을 세우는 순서는 일반적으로 수익성 건물인 경우에는 여섯가지로 나뉩니다.

1 시장 조사

내가 어떤 건물을 지으면 좋을지

그리고 그 건물을 지었을 때 임대료가 얼마나 받을 수 있을지를 조사하는 것.

2 법규 검토

내 땅에 어떤 건물을 얼마나 지을 수 있는지를 알아보는 것.

3 예산 공사비

공사비가 얼마가 들 지를 알아야 되겠죠?

4 사업성 분석

내가 이 건물을 지어서 수익이 얼마가 나올지 알아보는 것.

5 자금계획

쉽게 설명하면,

‘이 돈을 어디서 어떻게 조달을 할 거냐’를 말합니다.

6 진행 계획

쉽게 설명하여, ‘언제 시작해서 언제 것을 낼 거냐’를 말합니다

일반적으로 수익성 건물을 건축을 할 때는 여섯 가지 순서를 따라서 건축계획을 세우지만,

단독 주택을 짓거나, 회사 사옥을 짓거나,  공장을 짓는 경우에는 별도 시장 조사와 사업성 분석이 필요 없습니다.

법규검토 및 예상공사비를 알아봐서, 자금계획을 세워서 진행 계획을 세우면 됩니다.

만약 단독주택을 짓거나 회사 사옥을 짓거나 공장을 짓는다면 시장조사와 사업성 분석이 필요 없습니다.

단순히 법규검토해서 공사비 얼마 나오는지 알아보고 자금계획 세워 진행하면 됩니다.

<시장조사의 종류와 세부분류>

온라인으로 시장조사를 통해 정리한 데이터를 토대로, 실제 맞는지를 오프라인으로 한번 더 검증하는 작업을 거쳐야 합니다.

1. 온라인으로 시장조사를 할 때는

첫 번째로 임대료를 알아야 하며, 임대료를 알아볼 때는 실거래가와 호가를 함께 알아봐야 합니다.

여기서, 실거래가란? 실제 거래된 가격을 말하며,국토교통부 실거래가 공개시스템에서 공개되어 있습니다.

(단, 주택만 공개되어 있고 상가는 없음)

호가란?

인터넷(직방, 다방, 네모, 네이버 등)에서 가격을 알아 볼 수 있습니다.

2. 임대료를 알아볼 때 면적별,

엘리베이터 유무, 신축년도, 층별로 알아봐야 하며, 특히 상가의 경우 층별로 임대료가 다른 점을 알아두어야 합니다.

면적이 두 배가 된다고 해서 임대료가 두 배가 되는 것이 아닙니다.

3. 임대료 추이를 알아야 합니다.

4. 신축현황, 주택의 수, 상가의 수 등 자신과 경쟁을 할 건물들을 알아봐야 하며,

5. 주거인구,

유동인구를 알아야 합니다.

인구가 증가하는지 감소하는지 알아야 합니다.

6. 주변환경을 알아야 합니다.

교통이 어떤지, 편의시설은 어떤지, 개발계획이 있는지에 대해서 알아야 합니다.

자! 그럼 샘플을 통해 한번 알아 볼까요?

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서1 _ 2017>

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서2 _ 2017>

송파동은 연립, 다세대, 아파트가 많은 것을 확인 할 수 있습니다.

단독, 다가구 매매가는 가격이 높지만 전세가는 낮으며, 오래된 건물로 인해 전세가격은 낮고 매매가는 높은 것 입니다.

송파동은 대부분 단독, 다가구들은 허물어지고 새로운 것들은 짓지 않는 동네입니다.

기존 단독, 다가구를 철거하고 그 자리에 다세대, 오피스텔, 아파트를 짓게되면,

주변 단독, 다가구의 땅 가격이 올라가는 현상이 생깁니다.

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서3 _ 2017>

자 이제 연립, 다세대, 오피스텔 가격이 전체 평균 금액이

매매가하고 전세가가 위 그럼 처럼의 금액이고 10년 이내의 준공한 건물의 표를 보게 되면,

10년 이내에 준공한 건물은 연립, 다세대 매매가가 790만 원, 전세가 690만 원, 아파트는 1천만 원 매매 가격이 전세가 830만원 인데요.

이 데이터로 무엇을 알 수 있을까요?

최근에 지어진 건물들이 매매가와 전세가격이 높다라는 것과 이전의 금액을 비교 할 수가 있습니다.

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서4 _ 2017>

한번 연립, 다세대만 가지고 한번 자세히 보겠습니다.

전체 평균, 세대당 한 세대의 평균 면적이 연립, 다세대가 43㎡입니다.

그리고 월세가 세대 당 46만 원 정도인 거고 보증금 비율이 131%이며, 10년 이내에 준공한 건물들은 면적이 평균 32㎡.

따라서 송파동에 있는 다세대 전체를 면적을 평균을 구하면 한 세대 당 43㎡ 정도인데 10년 이내에 진 건물들은 면적이 32㎡입니다.

그럼 무슨 이야기 일까요? 최근 작은 원룸들이 세워졌다는 겁니다.

<부동산의 세부분류>

이제 부동산에서 사용되는 몇 가지 단어들을 좀 알아둘 필요가 있는데

부동산 가격은 크게 매매, 임대.

이 두 가지로 구분됩니다.

임대는 전세와 월세로 나뉩니다.

반전세도 있고, 반반 전세도 있지만 크게 두 가지로 나뉩니다.

예를 들어서 자신이 다세대를 하나 1억 5천에 매매 했다고 가정해 볼께요.

자신이 거주하지 않는 다면 전세나 아니면 월세를 줘야 되겠죠.

전세를 1억 3천에 놨을 때, 얻을 수 있는 건 없습니다.

만약에 금리가 2프로라고 가정을 하고 자신이 1억 5천을 다세대를 사지 않았다면,

은행에 넣어 놨다면 연에 약300만원 정도는 받겠죠?

260만 원 차이가 나며, 그만큼 손해를 보는 것이지만,

그럼에도 불구하고 왜 사서 전세를 놓을까요?

가격이 오를 걸 생각을 해서 사서 전세를 놔주는 겁니다.

월세도 함께 알아보아요.

월세를 보증금 1천만 원에 월세 50만 원으로 만약에 임대를 준다면,

연 620만 원 정도 나오게 됩니다.

따라서 다들 이렇게 수익성이 좋은 월세를 놓는 거야.

따라서 전세는 투자용으로 많이 활용되며, 월세는 수익형 부동산이라고 해서 다세대 오피스텔이 주를 이루게 됩니다.

그래서 송파동을 보면은 아파트는 전세가 월세보다 수가 월등히 많은 것을 알 수 있습니다.

또한

전월세 전환율이란?

전세가 월세로 전환되는 비율을 말하며,

보증금을 더 받고 싶을 때 월세를 줄일 가격을 알 수 있는 방법을 말합니다.

보증금비율이란?

보증금을 월세로 나눈 것 입니다.

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서5 _ 2017>

면적별 임대료는 오래된 건물일수록 전세가가 낮고, 임대료가 낮고, 새로 신축한 건물일수록 임대료가 높습니다.

따라서 한 세대당 면적이 작을수록 받을 수 있는 단위 면적당 임대료가 높습니다.

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서6 _ 2017>

2001년~2004년 동안 지은 다세대 증가 수치가 급격하게 증가한 것을 알 수 있으며,

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서7 _ 2017>

다세대 수가 증가함에 따라 면적 또한 40㎡~70㎡의 비율이 높은 것을 확인할 수 있습니다.

<서울 송파구 송파동 _ 주택시장보고서8 _ 2017>

최근에 짓는 다세대주택의 면적은 20㎡~30㎡이하인 주택이 대부분 입니다.

이러한 데이터가 송파동의 건축한 추세를 볼 수 있습니다.

이제 송파동 다세대주택을 정리해 봅시다.

<송파동 다세대주택 건축시 확인사항>

이러한 데이터가 추후 송파동에 다세대주택을 지을 경우 알아둬야 할 개략적인 정보 인 겁니다.

오늘은 부동산 시장분석에 대해서 알아 보았는데요.

다음시간에는 평당공사비에 대해서 알아보아요😊

지금까지 “선례의 건축이야기”였습니다.

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