14강: 건축의 순서
건너뛰지 않고 순서를 밟아가야 하는 건축
<건축의 순서>
안녕하세요. 여러분
선례의건축 이야기입니다.
자 오늘도 다같이 암기하지 말고! 개념을 이해하시면서 알아봅시다.
오늘은 건축의 순서에 대하여 알아보겠습니다.
건축계획순서
기본적인 순서는 아래와 같습니다.
<건축계획 순서1>
토지를 “매입” 하고 “설계”, **“시공”**의 순서에 따라 진행되는데요,
토지를 매입할 때 토지이용계획 확인원을 통해 지역 지구를 확인할 수 있습니다.
이 지역지구의 파악이 되면 건폐율, 용적울에 따른 건축 가능 면적을 확인할 수 있습니다.
이때 대지는 4m폭의 도로에 2m 이상 접해야 하는데요,
도로폭이 부족할 경우 대지의 부분에서 4m 폭 만큼을 도로로 내주어야 합니다.
그리고 해당 지역이 주거지역일 경우 일조건에 따라 9m 까지는 1.5m, 그 이상에서는 높이의 1/2를 띄워야 합니다.
좀더 자세한 설계진행 순서와 행위 주체를 알아보겠습니다.
<건축계획 순서 2>
건축계획
건축행위의 첫번째는 시장조사입니다.
임대형 건물을 지을 경우 예상 임대료와 수요면적에 대한 시장조사를 실시합니다.
다음은 실제로 건축이 가능한지에 대한 법규검토가 필요하고,
예상 공사비를 판단하여 수익 모델에 대한 사업성 분석을 진행합니다.
그 다음은 돈에 대한 조달 방법과 비용에 대한 크기를 계획을 검토하고
언제 시작해서 언제 끝낼 것인지에 대한 판단이 필요합니다.
사업성에 대한 검토가 끝나면 설계자를 찾습니다.
건축사를 통해 가설계를 받고 건축사를 선정, 계획설계,
기본설계의 과정을 거쳐 계획안의 방향을 정합니다.
정해진 대안으로 인허가를 진행하고 이 때 지역에 따라 심의를 받아야 하고
특히 경관지구와 같은 경관심의가 필요합니다.
인허가과정을 거치고 나면 실시설계에 들어가게 되고
실시설계 도서로 견적을 받고 공사를 할 수 있는 도면이 됩니다.
이렇게 공사 견적을 확인하게 되면 시공사에 대한 대금지급 조건을 결정하게 되는데,
이는 자금조달 계획에 따라 정해지게 됩니다.
특히 대금지급이 늦어지게 될수록 건물에 대한 비용부담이 증가하여 총 공사비가 증가하게 됩니다.
다음은 지급자제애 대한 선정인데,
건축주가 직접 선정하고자 하는 자재에 대한 선정이라고 할 수 있습니다.
그리고 자재에 대한 사양을 정하게 되는데, 같은 품목이라고 해도 좋은 자재와 싼 자재가 있을 것이고,
그에 대한 사양을 직접 명기하는 것을 이야기합니다.
선정된 자재는 시공 방법에 따라 제대로 성능을 발휘하고
품질을 유지할 수 있도록 시방서 작성이 필요합니다.
이렇게 견적준비 까지가 끝나게 되면 위 자료들을 제공하고
여러 시공사를 통해 견적을 받아 비교하여 시공자를 선정하게 됩니다.
선정된 시공사를 통하여 건물을 짓고, 사용승인을 통하여 건물을 완성시킵니다.
이 일련의 과정의 주체를 대부분이 건축주 입니다.
설계자와 시공자가 설계에 대한 부분 공사에 대한 부분을 대행하여 주지만 이에 대한 결정과 진행은 건축주의 책임이 따릅니다.
<건축계획 순서 3 >
건축주의 중요성
좋은 건축을 통하여 건물주가 얻어지는 수익이 커지고, 이익을 증가시킬 수도 있지만, 설계를 잘못하거나 방향을 잘못잡아 설계를 변경하고 공사를 다시 시공하는 경우가 발생하면 그에 대한 부담과 비용이 증가될 수밖에 없습니다.
건축을 시작하게 되면 투자되는 비용에 따라 마음이 조급해지고 서두르게 되는 경우가 많습니다.
하지만 서두르기 위하여 순서를 건너뛰거나 대충 하게 되면 위 이야기처럼 변경하고,
재시공하게 되는 경우가 분명히 발생합니다.
급하더라도 한단계 한 단계 제대로 밟아서 가야합니다.
결국 건축에 대한 책임은 건축주에게 돌아가게 되어 있습니다.
오늘은 여기까지 설명 드리고 다음시간에 또 쉽고 재미있게 배워 봐요.
지금까지 “선례의 건축이야기” 였습니다.
그럼 다음시간에 만나요 여러분😁
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