6강:건축 제한사항(2) 대지안의 공지, 일조

건축 기본 제한사항 중 대지안의 공지와 일조에 대해서 이야기하겠습니다. 제한사항들이 건물에 어떤 제약을 주는지 확인해보세요.

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안녕하세요.

선례의 건축이야기 입니다.

지난 5강에서의 건축 제한사항 중 도로와 건폐율, 용적률의 정의와 사례를 대입하여 보면서

함께 공부 해 보았는데요.

이번 시간 우리가 함께 배워볼 내용은

대지안의 공지와 일조에

대해서 알아 볼겁니다.

자 항상 암기하려 하지 말고!

개념을 이해하며, 재밌고 쉽게 배워 보아요.

대지 안의 공지란?

대지 안의 통풍, 개방감 확보, 피난통로 확보 등을 통한

도시 및 주거환경을 향상하기 위하여

건축선과 인접대지경계선으로부터

건축물의 각 부분 간의 이격으로 확보되는 공지

즉, 도로(건축선)와 옆집 땅(인접대지경계선)으로부터

일정 거리를 띄워 건축행위를 하라는 규칙을 이야기 합니다.

대지 안의 공지는 지자체별로, 그리고 건축물의 용도, 건축물의 면적, 용도지역별로 세분화

되어 있기 때문에 내 토지의 해당 위치를 고려하여

조례를 참고하여 법을 해석하는 것이 중요합니다.

<대지안의 공지의 기준>

ex) 서울시 공동주택의 대지 안의 공지를 알아볼까요?

다세대 : 도로로부터 1m, 인접대지로부터 1m

연립 : 도로로부터 2m, 인접대지로부터 1.5m

아파트 : 도로로부터 3m, 인접대지로부터 3m로

이격거리가 정해져 있습니다.

다세대와 외관상 구분이 힘든 다가구의 경우에는

도로로부터 띄우지 않아도 되고, 인접대지로부터 50cm만 이격하면 됩니다.(민법에 근거).

단, 전용주거지역에서는 다가구도 인접대지로부터 1m 이격해야 합니다.

<대지안의 공지 다가구 이격거리>

건축행위를 할 시에 그중에 일조권에 대한 고민도 함께 하게 됩니다.

일조권이란?

햇빛을 향유할 수 있는 권리로써,

북쪽 일조 : 북쪽에서 내 건물이 일정거리를 띄워 ‘타인’의 일조권을 확보

남쪽 일조 : 남쪽에서 내 건물이 일정거리를 띄워 ‘나’의 일조권을 확보

대부분의 지역에서 북쪽 일조 사용하며,

특정 택지개발지역에서는 남쪽 일조 사용하는 경우 있습니다.

<일조권의 조건>

일조권은 모든 용도지역에 적용되는게 아닌,

전용주거지역과 일반주거지역에만 적용됩니다.

즉, 실제 주거가 이루어지는

제1종, 제2종전용주거지역, 제1종, 제2종, 제3종일반주거지역은 일조권이 해당되니

참고하시면 좋을 것 같아요.

<일조권 해당 용도지역 구분>

일조권을 받는 지역에서는

건폐율, 용적률 뿐만 아니라 일조권 역시 토지 구입 시 고려대상이 되오니,

이점 또한 기억해주세요😊

그럼 “일조권은 어떻게 적용되나?”를 알아봐야겠죠?

예를 들어

<용도별 일조권제한의 구분>

높이 9m(주택의 경우 주로 3층 높이)까지는 정북방향에서 1.5m 띄우며,

높이 9m 초과 시 건축물 높이의 ½인 4.5m를 띄우고 ½을띄우게 됩니다.

자신이 대지를 구입하려고 할 때

아래 정북방향의 토지 사례 두가지가 있습니다.

<대지별 일조권 사례1>

A땅은 도로가 동쪽에 접해져 있고 B땅은 도로가 북쪽에 접해져 있습니다.

어느 땅이 좋을까요?

<대지별 일조권 사례2>

자, 그러면 이 A하고 B의 일조권을 한 번 적용을 해볼까요?

A가 접해져 있는 인접대지의 경계선에서

정북방향에서 건축물의 높이 9m까지는 1.5를 띄워야 합니다.

그럼 B는 인접대지경계가 도로 맞은편이므로,

이격해야 할 거리가 9m까지는 1.5m.

그 다음에 9m를 초과할 때부터는 4.5를 띄우고 반 띄우고,

A는 대지 안에 까지 건물을 이격해야 하기 때문에 4층까지 밖에 짓지 못하며,

B는 도로 맞은편에서부터의

이격거리를 산정하기 때문에 해당 대지 모두 건축행위 제한이 없는 것입니다.

왜 9m냐 하면은 보통 주택의 층고가 3m로 계획 되어집니다.

그래서 3m씩 3개층을 지으면 9m 정도가 되므로, 대부분 주거지역에서

3층까지는 일조권을 북쪽에서 1.5m만 띄우면 되고,

그 다음부터는 A처럼 이제 현격하게 건물이 줄어드는  것입니다.

결론적으로

A땅하고 B땅은 건폐율, 용적률이 같고 대지면적도 같다고 하더라도

지을 수 있는 게 한 층 정도의 차이가 남으로써,

B 대지가 더 비쌉니다.

그래서 토지를 구매를 할 때

단순히 건폐율, 용적률, 땅 면적만 보고 구매를 해야 되는 것이 아닌,

이 땅이 도로에 어디가 접해져 있는지를 보고 사야 하는 것도

중요한 정보중 하나 입니다.

오늘도 이렇게 대지안의 공지에 대해서 알아봤구요.

그 안에서의 건축할 수 있는 건물의 규모도 함께 알아봤습니다.

여러분도 함께 건축 지식인이 되는 그날까지 선례의 건축이야기가 함께 하겠습니다.

다음시간에도 더욱 유익하고 재밌는 강의 주제로 여러분들을 찾아뵐게요:-)

다음시간에 만나요😄

자세한 건축 정보는 유튜브 “선례의 건축이야기”를 찾아주시고, 아래 링크를 통해

해당 강의에 대한 정보를 쉽고 재밌게 알아 보아요.

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대지안의 공지와 일조권으로 건축할 수 있는 면적이 줄어들 수 있으니 전략을 잘 써 건축을 진행해야합니다.

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