5강: 건축제한사항(1) 도로, 건폐율, 용적률
건축을 할 수 있는 토지와 없는 토지. 건축제한사항에 대해 알아봅니다.
안녕하세요.
선례의건축이야기 입니다.
이번시간에 알아볼 강의주제는
건축의 기본제한사항들에 대해 알아볼꺼에요^^
오늘도 다같이 암기하지 말고! 개념을 이해하시면서 알아봅시다.
건축을 할 때에는 기본적으로 알아야할 제한사항 6가지가 있어요.
건축법 제 33조 건축물의 대지는 2m이상이 도로 4m이상에 접하여야 한다.
이를 충족하지 못하는 땅은 ‘맹지’ 로 단독 건축이 불가하다.
단, 연면적 2,000㎡ 이상의 건축물일 경우는 폭6m 이상 도로에4m 이상 접해야 한다.
건축선: 도로와 접한 선 대지경계선: 옆 땅과 접한 경계
도로가 명시된 기준보다 좁을 경우는 도로후퇴를 통해 조건을 맞춰준다.
즉, 3m도로에 접한 땅은 1m확보
모퉁이 대지는 차량회전 공간을 확보하기 위해 가각전제
<건축을 할 수 없는 땅>
그림을 보면 대지가 2m이상 도로에 접해야 하는데 1.9m가 접해 있기 때문에 ‘맹지’ 라고 볼 수 있습니다.
이런 땅은 쓸 수가 없고, 건축을 할 수가 없는가치 없는 땅이라고 판단할 수 있으며,
단독으로 건축을 할 수 없는 상황이라고 할 수 있습니다.
이 땅에 건축을 하려면 다음 방법이 있습니다.
<방법01_선례+은서 합필>
도로에 1.9m만 접해 있던 은서 대지를 선례땅과 합필 을 하여 도로에 대지가 4m이상 접하도록 만듭니다.
<방법02_은서+은지 합필>
도로에 1.9m만 접해 있던 은서 대지를 은지땅과{color}{color:#0070c0}합필{color}{color:#000000}을 하여 도로에 대지가 4m이상 접하도록 만듭니다.
<방법03_전체 합필>
선례, 은서, 은지 땅을 모두 합쳐서 건축을 할 수 도 있습니다.
<도로후퇴와 가각전제>
도로가 3m이면 4m를 만들기 위해서 대지를 후퇴해야 합니다.
선례와 은서 땅 사이가 도로폭이 3m이기 때문에 50㎝씩 미루어야 하며,
유경이의 땅 같은 경우는 옹벽이 있기 때문에 대지에서 1m확보해서 폭4m의 도로를 만들어 줘야합니다.
선례와 유경이 땅 사이 도로도3m이기 때문에 50㎝씩 미루어야 합니다.
좁은 도로에 직각으로 면해 있을 때는 차가 회전을 할 때 위험하므로 가각전제를 합니다.
폭4m도로에 2m이상 접하지 않은 도로는 ‘맹지’ 이기 때문에 이런 땅은 사면 안되요!
대지보다 도로가 먼저이기 때문에 도로를 먼저 확보하고 건축을 하는게 우선순위입니다.
그래서 도로는 공공시설이기 때문에 공공시설 먼저확보 한 후 개인의 건축이 가능합니다.
<대장면적과 대지면적>
토지대장, 토지이용계획확인원에 있는 면적을 대장면적이라고 합니다.
거래를 할 때에도 대장면적으로 거래를 합니다.
도로를 후퇴하고 가각전제를 한 후의 면적이 대지 면적입니다!
간혹 이런 성격의 땅이 주변의 땅값보다 조금 쌉니다.
땅을 사서 건축을 하려고 보니 도로를 후퇴하고, 가각전제를 해야 하기 때문에
건축을 할 수 있는 땅 면적이 줄어들기 때문이죠!
땅을 살때에는 실제로 대장면적이 있는 그대로 건축이 가능한지,
아니면 도로후퇴를 하거나 가각전제를 해야 하는지 알아야 합니다.
땅이 싼 데에는 이유가 있으니 잘 확인해보고 사야합니다!
용적률, 건폐율을 계산할 때에는 대지 면적을 알아야 합니다.
자, 다음으로 건폐율과 용적률을 알아보도록 하겠습니다.
건폐율과 용적률을 계산하기 전 ’면적’에 대한 이해가 필요합니다.
자, 다음 그림을 보면서 설명을 하도록 하겠습니다.
<기본면적 개념>
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적을 말합니다.
연면적은 각 층 바닥면적의 합계입니다.
대지면적은 앞서 공부 했듯이 가각전제 한 후의 면적이라고 보면 됩니다.
건폐율과 용적률을 구할 때에는 대지면적, 건축면적, 연면적이 필요합니다.
<건폐율, 용적률>
건폐율: 건축면적 나누기 대지면적!
대장면적도 아니고 토지면적도 아닌 대지면적입니다!
대지면적은 실제로 건축을 할 수 있는 실제 면적입니다.
용적률을 구하기 위해서 연면적이 필요합니다.
각층 면적의 합을 연면적이라고 합니다.
용적률: 연면적 나누기 대지면적!
대지면적이 건축물을 지을 때 그만큼 중요하다는 사실입니다
단, 용적률을 산정할때에는 각 층 바닥면적합계-지하층의면적-지상주차장
으로 계산해야합니다.
<용적률산정연면적>
연면적은 각 층의 바닥면적 합계
용적률 산정 연면적은 각 층의 바닥면적의 합계에 지하층-지상주차장 면적을 뺍니다
면적에 대한 큰 개념을 얘기했다면 조금 더 자세하게 알아보도록 하는
시간을 갖도록 하겠습니다!
<바닥면적>
건축에서 면적을 잴 때 가장 기준, 기본이 되는 면적이 바닥 면적입니다.
건축물의 각 층 또는 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인
부분의 수평투영면적 입니다.
첫번째 그림은 벽 두께의 중간으로 중심선을 그리고,
두번째 그림은기둥중심으로 중심선을 따라서 싼 구획의 둘러싸인 부분의 수평투영면적!
을 바닥 면적이라고 합니다.
바닥면적의 정의는 이렇지만 예외적으로 면적에 빠지는 곳이 있습니다.
<바닥면적산정 제외>
바닥면적 산정에서 제외 되는 구간이 있습니다.
첫번째, 발코니: 1.5m까지만 안 들어갑니다
발코니가 2m이면 0.5m는 면적에 들어가고 1.5m는 면적에서 제외됩니다
이것을 서비스면적이라고 합니다.
두번째, 필로티 구간!
다세대빌라의 1층이 필로티로 만들어져 있는데 ,
공중의 통행, 차량통행, 주차에 사용될 경우 바닥면적에서 제외됩니다.
세번째, 누다락, 계단탑, 승강기탑!
지붕이 평평한 경우는 층고가 1.5m까지, 층고가1.5m 미만인 누다락은 바닥면적에 들어가지 않고
경사인 경우 1.8m이하 까지는 바닥면적에 들어가지 않습니다.
마지막으로 공동주택의 면적개념에 대해 알아보겠습니다.
<공동주택의 면적개념>
전용면적: 주거의 용도로만 사용되는 면적
공용면적: 전용면적을 제외한 공동으로 사용되는 면적
전용면적을 계산할 때 안목치수와 중심치수라는게 있어요.
다음 그림을 볼까요?
<안목치수 / 중심치수>
안목치수는 벽 안쪽 선을 중심으로 계산하고,
중심치수는 벽의 중심선으로 계산합니다.
그럼, 언제 안목치수와 중심치수를 사용할까요?
아파트, 다세대, 연립은 안목치수를 기준으로
단독,다가구는 중심치수를 기준으로 전용면적을 계산합니다.
왜 이런 기준이 생길까요?
아파트, 다세대, 연립은 개별등기가 가능하기 때문입니다.
다음은 공용 면적에 대한 설명입니다.
공용면적에는 두가지로 나뉩니다!
주거공용면적과 기타공용 면적이 있어요.
주거공용면적: 엘리베이터, 홀, 계단, 복도 등
기타공용면적: 관리사무실, 노인정, 놀이터 등
이렇게 전용면적+주거공용면적+공용면적이 합쳐진 것을 계약면적
전용면적+주거공용면적이 합쳐진 것을 {color}{color:#000000}공급면적이라고 합니다
자, 오늘의 강의 용을 다시 정리하면
1. 대지면적은 대장면적을 빼고 도로폭을 확보 한 후 가각전제!
2. 바닥면적은 건물의 층을 중간으로 잘랐을 때 벽, 기둥,
그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적!
3. 연면적은 각 층의 바닥면적의 합!
4. 용적률을 산정할 때 연면적은
각 층 바닥 면적의 합-지하층-지상층의 주차장!
5. 주거로 사용되는 면적에 대해 배워 봤어요.
이제는 여러분도 도로와 건폐율,용적률과의 상관관계를 좀더 쉽게 이해하실 수 있겠죠?
그리고 주거에서 사용되어지는 면적개념도 이해가 되셨죠?
좀더 자세한 사항은 아래 링크를 통해 더 쉽게 설명한 영상자료를 준비해 두었어요.
유튜브 “선례의 건축이야기” 를 검색하시거나
하단의 동영상을 클릭하여
함께 다양한 건축 지식을 쉽고 재밌게 배워봐요.
지금까지 “선례의 건축이야기” 였습니다
그럼 다음시간에 만나요 여러분🙂
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