2강: 내 땅에 어떤 건물을 얼만큼 지을 수 있을까?
토지이용계획확인원으로 내 땅을 요목조목 살펴보기
안녕하세요.
선례의건축이야기 입니다.
이번시간에 알아볼 강의주제는
토지를 확인하는 방법과 용도지역별 성격을 알아볼꺼에요^^
오늘도 다같이 암기하지말고! 개념을 이해하시면서 알아봅시다.
먼저 내 땅을 알아보고 토지의 성격을 쉽게 이해하기 위해서는 3가지가 있어요.
건축행위를 하기 위해서는 먼저 토지를 구입해야 하는데요.
토지를 구입할 때는 토지이용계획확인원을 통해 이 땅에 건축을 할 수 있는가,
그리고 건축 행위를 한다면 어떠한 건물을 얼마나 지을 수 있는가 미리 확인 해야겠죠?
토지이용계획확인원이란? 토지에 대한 이용의 계획을 확인할 수 있는 서류이며, 용어사전 및 규제법령등 토지에 대한 자세한 성격을 알 수 있는 서류라고 이해하시면 됩니다.
<토지이용계획열람_토지이음>
토지이음(토지이용계획확인원)에서는
전국의 모든 땅들의 토지이용계획확인원을 열람하고 공부하실 수 있습니다.
그럼 토지이음에서 내가 찾고자, 혹은 구입하고자 하는 토지의 주소를
자세히 기재하여 열람을 합니다.
<토지이용계획확인원>
열람을 하게 되면!
이렇게 해당토지의 상세내용을 확인하실수 있습니다.
지목은 필지의 목적에 따라 분류를 해놓은 것을 의미하는데요, 내가 찾고자 하는 현재 땅은 어떤 목적으로 사용되고 있는가를 나타내는 중요한 정보라고 보면 됩니다.
대한민국에서의 지목의 종류는 현재 몇 개인지 아셨나요?
무려 총 28개의 지목으로 되어있습니다.
<지목의 종류>
이렇게 토지이용계획확인원을 찾았으면 이 땅의 개략적인 정보를 알 수 있는데요.
<토지이용계획확인원의 지목 및 개별공시지가 정보>
지목의 면적 x 개별공시지가를 계산한 값이 이 땅의 값입니다.
252.1 x 2,665,000 = 671,846,500원
단, 이때의 가격은 실제 거래되는 가격이 아닌 세금을 매기는 기초자료로서의 가격인 점을 참고해주세요.
그렇다면 개별공시지가는 어떻게 매겨지는지를 알아봐야 겠죠?
<필지의 개별공시지가산정 프로세스>
대한민국의 2700만 필지 중에서 중앙정부가 50만개를 선정하여 표준지공시지가를 매긴 후, 이를 기준으로 삼아 지방 정부에서 그 주위에 있는 땅들에 대한 개별공시지가를 매깁니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 이란?
국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 진행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를
증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 하는 법을 말합니다.
<용도지역 구분 예시>
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라
전국은 도시지역-관리지역-농림지역-자연환경보전지역으로 나뉘는데요.
이 중 도시지역은 (1)주거지역 - (2)상업지역 - (3)공업지역 - (4)녹지지역
도시외지역은 (1)관리지역 - (2)농림지역 -(3)자연환경보전지역으로 각각 분류됩니다.
보통 국립공원과 같은 자연환경보전지역은 한번 지정되면 바뀌기 힘든 것과 달리,
녹지지역 및 관리지역은 부동산경기나 정부 정책에 따라 용도 변경이 이뤄지기도 합니다.
쉽게 이해하기 위해 현재 정부에서 태릉골프장을 개발하려는 움직임과 동일하게
정부정책에 따라 녹지 및 관리지역이 변경이 됩니다.
이러한 용도지역은 해당지역의 기능과 성격에 따라 다시 한번 세분화 될 수 있는데요.
자세한 내용은 아래 표를 보면서 알아볼까요?
<용도지역별 기능의 세분화>
각각의 용도지역별 기능과 성격을 분리함으로써, 안정적이고 조화로운 도시를 형성하게 됩니다.
그렇다면 일상생활에서 쉽게 구분해 볼 수 있는 주변환경을 통해 용도지역을 구분해 보도록 합시다.
<용도지역 사례이미지>
위의 이미지와 같이 주택만 밀집되어 있는 곳을 전용주거지역,
편의시설과 주거가 함께 있는 함께 있는 지역을 일반주거지역이라 하며,
업무행위를 할 수 있는 상업지역, 공장시설이 밀집되어져 있는 곳을 공업지역,
공원과 자연환경이 어우러 지는 녹지지역까지 나뉠 수 있습니다.
정부에서 이렇게 용도지역을 분류해 놨으면, 건축을 해야겠죠?
첫 번째, 용도에 따라서 토지 면적을 기준으로 제한을 두고 있습니다
즉, ‘토지 면적에 따라서 두배만 지으세요, 세배만 지으세요’ 라고 용도지역마다 규칙을 정해 놓습니다.
건폐율과 용적률을 통해 면적을 제한을 둡니다.
<건폐율, 용적률>
건폐율 : 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타낸 비율이며,
용적률 : 대지면적에서 건축하는 전체면적을 나타내는 비율을 말합니다.
건폐율과 용적률에 대한 자세한 사항은
해당 지자체의 도시계획 조례에서 쉽게 확인 가능합니다.
<서울지역 용도지역별 건축행위 제한 사항>
건폐율과 용적률을 알면,
용적률÷건폐율을 계산하여 지을 수 있는 층수까지도 확인 가능합니다.
법적으로 면적제한 외에 용도제한 또한 규정되어 있습니다.
해당 지자체의 건축조례를 통해 건축가능한 건물을 확인할 수 있습니다.
Ex) 제1종전용주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은
첫 번째,
단독주택 그리고 제1종근린생활시설(슈퍼, 의원, 파출소 등)로서
해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천m² 미만인 것으로 규정하고 있습니다
여기서 1천 m²이상의 건축물은 건축행위를 할 수 없는걸 아시겠죠?
두 번째,
도시·군 기획 조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물.
지방자치단체에 따라 다가구주택, 연립, 다세대주택, 종교집회장, 종교시설, 학교, 노유자시설, 주차장등이
있습니다.
자, 오늘의 강의 내용을 다시 정리하면
1. 건축행위를 하기 위해서는 먼저
토지를 선정한 다음 토지이용계획확인원 열람(토지이음)!
2. 토지이용계획확인 열람을 통한
지목, 면적, 공시지가, 지역을 명확하게 확인!
3. 지역구분을 통한 해당지자체의 도시계획조례확인 !
건폐율,용적률, 그리고 층수확인 !
해당 지자체의 건축조례의
건축가능한 건물종류 확인 ! 하는 방법을 배워 봤어요.
이제는 여러분도 토지의 정보를 좀더 쉽게 이해하실수 있겠죠?
좀더 자세한 사항은 아래 링크를 통해 더 쉽게 설명한 영상자료를 준비해 두었어요.
유튜브 “선례의 건축이야기” 를 검색하시거나
하단의 동영상을 클릭하여
함께 다양한 건축 지식을 쉽고 재밌게 배워봐요.
지금까지 “선례의 건축이야기” 였습니다
그럼 다음시간에 만나요 여러분 :-D
토지이용계획확인원으로 내 땅을 파악하여 향후 어떻게 건축을 진행할지 계획을 세울 때 이용한다면 큰 도움이 될 것입니다.
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