설계

1강: 왜 '건축'을 해서 건물주가 되려고 할까?

건축 한번하면 10년 늙는다라는 말이 있는데도 건축을 해서 건물주가 되려는 이유

안녕하세요! 오늘은 건축에 대해서 설명하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

건축과정 프로세스

- 먼저 건축을 하려면 땅이 있어야 되는데, 토지매입이 제일 먼저야. 그러고 나서 설계하고 공사를 해. 간단한 것 같아 보이지만 직접 설계를 할 수는 없기 때문에 설계는 건축사가 해야 돼. 그래서 설계사를 찾는 게 제일 먼저야! 그러고 나서 계약을 하고 설계를 하고 기본설계, 중간 설계, 심의, 허가, 실시설계, 이렇게 진행이 돼. 각각 단계가 있어. 이거는 그림을 보면서 설명할게.

- 설계자가 건설도 해주는 건 아니야. 건설사를 찾고 그 다음에 해야 되는게 계약을 해야 돼. 그러고 나서 공사를 하기 전에 착공신고를 먼저 해. 착공신고를 하고 나면 공사를 들어갈 수 있고, 공사가 끝나면 사용 승인이라는 걸 받아. 사용승인 받고 세금 내고 건축물대장이란 걸 만들면 이제 끝난 거야. 그때서야 건물주 인거지. 보통 설계부터 공사까지 한다고 하면 한 3층, 4층 정도 되는 주택, 상가 이런 게 한 1년정도 걸리고, 생각보다 시간이 엄청 오래 걸려. 할 일도 많고 일이 복잡하게 진행 돼.

- 우스갯소리로 그런 애기해 건축 한번 하면 10년 늙는다고 건축하면 돈 번다는 얘기만 앞뒤 안가리고 건축했다가 건축비도 못 건진 사람도 있고, 그리고 믿고 건축하면 알아서 다 해준다는 말만 믿고 했다가 몇 년째 소송인 사람도 있어. 그리고 계약했다가 땅까지 뺏긴 사람도 있고 그리고 건설사가 부도 나가지고 이러지도 못하고 저러지도 못하고 있는 사람도 있어. 건축이 그렇게 쉬운 일이 아니고 과정도 복잡하고 그리고 건축주가 책임져야 될 일도 많아. 그래서 건축해서 건물주가 되려면 제대로 공부하고, 그렇게 시작해야 돼.

건물주가 되려고 하는 이유

건축이 쉬운 일이 아닌데 건축을 해서 건물주가 되려고 하는 이유가 있겠지? 그건 알아보고 시작을 해야 될 것 같아. 자, 건물주가 되는 방법이 두 가지가 있어.

1. 건축해서 건물주가 되는 방법

2. 지어진 건물을 사는 방법

- 두 가지 중 지어진 건물을 사는 것이 쉬워. 근데 왜 사람들은 지어진 건물을 사지 않고 건축을 해서 할까?

자, 예를 들어보자

12억을 가지고 은행에 넣어 놓을 때 1금융권에다가 12억을 1년짜리 정기 예금을 하면 이자로 1800만원을 받을 수 있어. 근데 조금 더 위험하더라도 2금융권에 예금을 하면 3000만원 정도까지 받을 수 있어. 그런데 이 건물은 한달 임대료가 500만원이야. 그럼 1년이면 열 두 달 6000만원을 받을 수 있지. 근데 이 건물 가격이 12억이야. 이거를 비교를 한번 해보자. 1금융권은 이자를 1800만원 받을 수 있기 때문에 수익률이 1.5%, 2금융권은 3,000만원을 받을 수 있어서 수익률이 2.5%, 건물을 사면 임대료로 6,000만원을 받을 수 있으니까 수익률이 5%야. 너는 은행에 예금 할래? 아니면 건물을 살래? > 수익률이 두배니까 건물을 사는게 맞죠. 이게 지어진 건물을 산 건물주 입장으로 보면 될까요? - 그럼 너에게 건축을 해서 판 사람 입장을 보자. 자, 이 사람은 땅을 5억에 샀어. 그리고 건축하는데 5억이 들었어. 그래서 총 10억이 들었다. 근데 이 사람이 너한테 12억에 판 거야. 그러면 너가 건축을 해서 하면 10억에 건물주가 될 수 있는데 12억에 건물주가 되는 뭔가 억울한 상황이 생기지? 그래서 건축공부를 해야 하는 거야.

토지주, 건축주, 건물주의 정의

자, 건축을 하는 과정에 토지를 구입을 하고 그 다음에 건축을 하고 건물을 다 짓고 나면 임대를 해야 되겠지?

그러고 나서 어느정도 시간이 지나서 판매를 할 수도 있을 거지. 이게 건축주가 건물주가 되는 과정이야. 이렇게 말한 네 가지 프로세스를 한 사람이 다 잘 해야 하는게 제일 문제야. 특히 여기서 제일 어려운 게 건축이야. 건축이 제일 어렵고 힘들어. 그런데도 왜 사람들이 건축을 해서 건물주가 되려고 할까?

왜 건축주가 되려 하는가?

이 부분은 건축을 해서 건물주가 되는 사람하고 지어진 건물을 산 사람 입장을 비교를 해보면 돼.

1. 건축은 좋은 물건을 만드는 일

2. 건물 사는 사람(투자): 좋은 물건, 적정한 가격🡪 구매

3. 좋은 물건: 여러 투자 대상 중에서 안전하고 수익이 가장 높은 것

- 자 그럼 여기서 적정한 가격이 뭘까? 수요와 공급의 법칙 알지. 아까 12억 얘기를 이어서 하자면 은행에 넣을지 건물을 살 건지 고민을 하다가 건물을 샀지? 은행금리가 낮으면 어떻게 돼? 이자보다 임대 수익률이 더 높은 건물이 수익률이 더 높단 말이야. 그래서 사람들이 그런 건물들을 더 많이 사려고 해. 그러니까 수요가 자꾸 생기는 거야. 수요가 생기면 어떡해? 수요와 공급의 법칙에 따라서 가격이 올라가는 거야. > 그렇죠 사는 사람이 많으니까 - 그래서 적당한 가격, 이게 은행 금리하고 관련 있어. 자, 그래서 건물가격은 임대료 하고 은행 금리 이 두가지 하고 상관 관계가 있거든.

임대료가 올라가면 수익률이 올라, 수익률이 높은 건물이 좋은 건물이야. 좋은 건물은 가격이 비싸, 그런데 은행금리가 낮으면 금리 대비 수익률이 올라가지, 그지? > 임대료가 높으면 좋은 건물이고 건물 가격이 높아지는 건 알겠거든요. 근데 금리는 잘 모르겠어요

예금 금리에 따라 변동되는 건물 가격

- 건물을 산 사람 입장에서 한 번 더 보자.

자, 건물을 산 사람입장에서 12억을 2.5%짜리 예금금리 은행에 예금을 하면 1년에 3000만원의 이자 수익이 생기지, 그지? 그런데 아까 건물을 샀을 때 받는 임대료가 6000만원 이기 때문에 네가 건물을 샀어. 근데 네가 건물을 살 때 예금 금리가 2.5%가 아니고 1.5%야. 1.5%면 네가 이자 수익3000만원을 얻으려면 은행에 얼마 넣어야 되는가 하면 20억을 넣어야 돼. 자, 그러면 20억을 은행에 넣었을 때는 3000만원의 이자 수익이 생기고 네가 건물을 사면 6000만원의 임대 수익이 생겨 어떻게 할래? 건물을 사서 임대료를 받아야 겠지? 이자 수익이 두배나 차이 나는데.

그렇지. 자, 그러면 이 건물의 가격은 20억이 되는 거야. 금리에 따라 건물가격이 바뀐다고 볼수 있어. 그러면 금리가 2.5%가 아니고 3.5%로 됐다. 자, 이럴 때 이자수익을 3000만 원 받으려면 너는 은행에다가 8억 6천만 원만 넣으면 돼. 그러면 이 건물의 가격은 8억 6천이 되는 거야. 금리에 따라서 건물의 가격이 바뀌게 되고 왔다 갔다 하게 되는 거야. 중요한 거는 너가 건물을 살 때 은행에다 넣는 것, 그리고 건물을 살 때 두개 중에 어는게 수익이 있는지 이걸 보고 너가 판단을 하는 거고, 그래서 건물의 가격에 중요한 변수가 되는 게 은행 금리가 되는 거야. 한번 보자. 건축하고 임대할 때 건물의 순가치는 건축비하고 임대료로 결정이 돼, 근데 건물을 판매할 때 이때는 건물의 시장가치, 임대료하고 금리로 결정이 돼.

한 번 그래프를 보자. 땅을 사고 건축을 하는 과정에서는 네가 얻는 수익이 없어.

근데 건물을 다 짓고 나면 임대 수익이 생기겠지 그지? 임대 수익이 생겼는데 여기에서는 금리는 계속 바껴. 거기에 따라서 건물의 시장 가치도 계속 바뀌게 돼. 금리가 높으면 건물의 시장가치는 내려가고 금리가 낮으면 건물의 시장가치도 올라가. 그래서 건물을 짓고 일정기간 동안에 임대료를 쭉 받고 있다가 금리가 낮아졌을 때 이때가 판매를 하는 가장 좋은 시기가 되는 거야. 그러면 처음 질문으로 다시 한번 돌아 가 보자. 왜 건축을 해서 건물주가 되려고 할까?

자, 건축을 해서 안정적인 임대 수익을 얻다가 적정시기가 됐을 때, 건물의 시장가치가 올라갈 때 이때가 언제라고? > 임대료가 많고 은행 금리가 낮을 때 맞죠? - 맞아, 그때 판매를 해서 판매 수익을 얻는 거야. 그래서 건축을 해서 건물주가 되는 사람은 두 가지 수익을 얻어.

1. 임대수익: 보유하고 있을 때 2. 판매수익: 건물을 팔았을 때

이 두 가지를 다 얻기 위해서 건축을 해서 건물주가 되려고 하는 거야. 그러면 임대 수익하고 판매 수익을 올릴 수 있는 방법이 뭐가 있을까? 건물의 순가치는 임대료가 바뀌지 않으면 일정해 그런데 금리는 계속 바뀌지? 금리는 네가 어떻게 할 수 있는 게 아니야. 세계 경제 상황, 국내 경제 상황 이런 것들에 의해서 계속 바뀌어. 그런데 건물의 순 가치는 내가 노력을 하면 건축주가 노력하면 올릴 수가 있어. 그러면 건물의 시장가치도 당연히 따라서 올라가겠지. 건물의 순가치는 임대료와 금리에 따라서 바뀌고, 임대료를 올려놨기 때문에 건물의 시장가치도 따라서 올라가는 거야. 그런데 여기에서 건물의 순가치를 올리기 위해서는 토지비와 건축비를 낮춰야 돼. 그러고 임대료를 올려야 돼. 너라면 임대료를 어떻게 올릴 거야?

> 임대료를 높게 받으면 되겠지만, 이거는 1차원적인 사고방식일 것 같고, 주택이라면 거기 사는 사람들이 좋은 주거환경에서 살 수 있도록 만들어 주고, 상가면 거기 들어오시는 분들이 장사가 잘 되게끔 해줘야 되지 않을까? 그러면 자연스럽게 임대료가 올라가지 않을까요?

-맞아, 자 정리를 한번 해보자. 건축을 해서 건물주가 되는 이유, 그거는 수익이 높은 건물을 지어서 안정적인 임대 수익을 얻다가 건물의 시장가치가 높아졌을 때 매도해서 판매 수익을 더 얻으려고 하는 거야. 그래서 토지비하고 건축비는 줄여야 하고 임대료를 높게 받을 수 있는 건물을 만들어야 돼. 건축을 다 해서 건물주가 되면 하는 일은 임대를 하는 거고 적정한 시기가 됐을 때 판매를 하는 거지. 그래서 안정적인 임대 수익을 얻다가 가장 좋은 가격에 건물을 팔 수 있을 때를 기다릴 줄 알아야 돼. 많은 수익을 얻으려면 토지랑 건축비를 적게 쓰고 임대료는 높게 받아야 된단다. 건축물의 시장가치 같은 경우에 아까 금리하고 임대료하고만 영향이 있다고 설명을 했는데 사실은 더 많은 것들이 영향을 끼쳐. 다음 시간에는 건축할 수 있는 땅 이것이 무엇인지 알아 보자

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