건축계획 변경으로 수익성을 극대화한 영등포 빌딩 사례
수량산출서, 공개경쟁입찰, 건축계획변경
안녕하세요. 선례입니다.
오늘도 영상에서는 분량 때문에 이야기 하지 못한 자세한 이야기를 들고 왔습니다.
이모부 건축 계획이 중요한건 이해했어요.
그럼 영등포 현장에 대해서 더 자세히 이야기 해주실 수 있을까요?
저는 공사비도 궁금하고 현장 정보들이 궁금해요.
영등포 상가 공사비
하나씩 설명해줄께.
영등포 상가는 지하 2층, 지상 13층으로 구성되어 있고 공사면적은 3034.31㎡ 이야.
공사비가 많이 들어갈 것 같지? 얼마가 적당한 공사비라고 할 수 있을까? 정답은 아무도 알 수 없어.
수량 산출서를 만들기 전까지는 알 수 없다는게 정확한 답변일것 같네.
그럼, 수량 산출서는 뭐에요?
수량산출서는 철근은 몇 톤, 레미콘은 몇 ㎥, 미장면적은 얼마라고 공사에 필요한 자재와 시공량을 도면에 근거해 산출한 자료야.
각 층별, 실 별로 필요한 자재와 시공 수량을 알 수 있지.
수량산출서가 중요한 이유는 너무 많은데,
짧게 설명하면 여러 시공사들의 견적을 동일한 조건으로 비교할 수 있고 기성금을 줄때도 기성의 정확도를 평가할 수 있는 기준이 되기 때문이지.
시공사들과의 분쟁을 예방해주는 가장 강력한 장치라고 생각하면 되.
위에 붙여 놓은것이 수량산출서 샘플이야.
수량산출서에는 각 공종별 필요한 수량의 내역과 재료비, 노무비, 경비를 구분하여 시공사별로 금액을 비교할 수 있어
수량산출서를 쉽게 설명하면, 우리가 조립 컴퓨터를 살때 총 금액을 받는게 아니라 거기에 들어가는 그래픽카드를 A 업체는 얼마, B업체는 얼마 처럼 모든 부품별로 각각 견적을 받아 비교할 수 있어.
수량 산출서가 없으면 정확한 비교가 불가능하지.
예를들면, 이 영등포 상가의 경우 36개 시공사에게 공사비 견적을 받았어. 가장 저렴한데는 30억, 가장 비싼데는 50억 이야.
선례야 너라면 어떤 시공사를 고를래?
영등포 현장에 입찰한 시공사들의 공사비 구간표
아무래도 저렴한데를 고를 것 같아요.
왜냐면 왜 비싼지도 모르겠고 저렴하면 왜 저렴한지 알기 어려우니. 그냥 저렴한데 하면 공사비가 조금 오른다고 해도 저렴할 것 같아서요.
많은 분들이 그렇게 시공사를 선택하려고 하시는데, 시공사를 선정하는 기준이 오로지 가격이라면 100% 계획하지 않은 일이 발생할 거야.
이건 제대로 설명하려면 너무 길어지니 예전에 설명해 놓은 링크를 남길께, 여길 참고해봐
이 건물의 건축주분은 38억의 견적서를 낸 시공사를 선택하셨어.
제일 저렴한 시공사는 30억이였지만 업체의 견적성실도와 시공능력 평가 업체 신용등급 평가등을 종합적으로 고려하여 선택하셨지.
무리하게 낮은 금액을 제안하는 시공사는 100% 문제가 생길 수 밖에 없어.
공종별 견적 적정성 분석 예시
이렇게 분석할 수 있는 이유는
첫째, 수량산출서에서 나온 자재와 시공량을 모든 업체가 각각 입찰금액을 작성하니 비교가 가능해.
두번째는 지난 현장들의 견적 데이터를 가지고 비교했을때, 공종별 금액이 합리적인지도 분석할 수 있기 때문이야.
공사 진행 과정에서 이슈
처음 설계할때, 건축주분들은 설계한 그대로 계획대로 완공할꺼라고 생각하시지만 그런 경우는 거의 없어.
설계 끝나고 공사가 진행되는 과정에서 설계 내용들은 바뀌게 되
영등포 현장의 경우도 공사 진행과정에서 바닥공사와 천정공사를 제외했어.
합리적으로 생각해보면 공사를 하지 않기 때문에 전체 공사비가 줄어들것 같지?
그런데 일반적으로는 공사비가 더 늘어나 설계 변경이 발생했다는 이유로 비용을 추가로 요청해.
그런데, 영등포 현장은 공사를 제외한 만큼 공사비를 절감했어.
그럴 수 있는 이유는 수량산출서를 가지고 계약을 했기 때문에 그게 가능해.
위에서 말한것 처럼 이 현장은 수량산출서는 층별, 실별로 필요한 수량과 금액이 나오니 현장에서는 천장에 들어가는 물량을 공사비에서 제외할 수 있었지
그런데 건설사 입장에서는 공사를 안했다고 공사비에서 제외해주는게 쉽지 않아. 수량산출서가 없다고 하면 얼만큼 제외해야하는지 시공사들도 정확히 알 수 가 없어서 불가능해.
그래서 이 현장은 설계 변경이 꽤 크게 일어났음에도 불구하고 오히려 공사비를 절감할 수 있었어.
현장 전체적인 내용 요약
이모부 고마워요. 그럼 현장에 대해서 진행 과정별 공사 사진이나 일보같은것이 있을까요?
여기 정리해 놓은 현장 내용이 있어. 아래 링크로 전달할께. 보고 궁금한게 있으면 또 말해주고
오늘도 수고했어!
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