건축주에게 가장 중요한 문서. 계약서
시공사와 건축주간의 분쟁을 예방하는 계약서
안녕하세요. 선례의 건축이야기 선례입니다.
영상에서 다루지 못한 더 깊은 계약서 내용과 계약서 원본을 공유드리려고 합니다.
저는 선례의 건축이야기에서 가장 중요한 영상 하나를 선택하라고 하면, 계약서인것 같아요. 건축주를 보호할 수 있는 가장 기본적이면서도 확실한 장치라고 생각됩니다.
그럼 시작해보겠습니다!
국가 표준 도급계약서
이모부 계약서를 보여주셨는데, 종류가 엄청 많더라구요. 원래 계약서가 이렇게 많은가요?
음. 그렇지는 않아. 일반적인 건축주는 시공사가 제시하는 계약을 따르게 되는데, 시공사에게 유리한 계약서로 작성되지
그래서 국가에서도 표준 도급 계약서 양식을 만들어서 배포하고 있어. 사고가 많이 나다보니 국가에서 가이드를 준거야
표준계약서 정도만 잘 지켜도 어느 정도 건축주가 보호받을 수 있어.
표준도급 계약서는 아래 링크로 첨부해 놓을게
건축주에게 좋은 계약서는 무엇일까?
이모부 표준 도급 계약서는 일반적인 계약서의 형태라고 말씀주셨는데, 건축주에게 가장 좋은 계약은 어떤거에요?
건축주 현장에 최적화된 계약이지. 그런데 그런 계약서를 쓰는건 쉽지 않아. 그리고 내 요구조건만 주장하면, 시공사가 계약을 안해주겠지?
현실적으로는 분쟁의 소지를 최소한으로 줄인 계약서가 좋은 계약서야. 즉, 계약서에 문제가 발생하면 그 문제에 대한 책임소재가 정의된 계약서지
그리고 내 현장에 100%맞는 계약서는 어려우니, 특약사항으로 내 현장에서 꼭 담아야할 내용을 별도로 추가하는것이 필요해 그래야 분쟁의 소지가 없어
시공사가 먼저 제시한 계약서를 받는다면 반드시 변호사와 계약서를 검토해봐야 해
계약서의 예시
이모부 민간 건설 공사 표준 도급 계약서가 좋기는 하지만 최소한으로 챙겨야 하는 부분이라고 이해했어요. 그리고 개인화된 계약서가 좋지만 어떤 방식으로 구성되어야 하는지 잘 모르겠어요.
예를 들어주시면서 설명해주시면 더 이해가 될 것 같아요.
그럼 이모부 회사에서 사용하는 주요 계약서 3개를 가지고 설명해볼게. 그리고 블로그를 보시는 분들이 다운로드 하실 수 있게 계약서를 열어놓을께
계약서 조항을 하나씩 설명하기는 현실적으로 어려우니, 계약서별로 어떤 것들을 담고 있는지 이야기 해보자
공사 계약 일반 조건 계약서
공사 계약 일반조건 계약서는 말 그대로 일반적인 조건들을 담고 있어. 그래서 일반조건 외에 41조에 개인화된 특약을 넣어서 일반조건을 보완하여 작성하고 있어
개인화된 특약에는 해당 건축물의 특이사항, 건축물이 지어지는 지역의 특이사항, 건축주의 특이사항 등이 문서로 작성되어 추가되. 그리고 일반 조건 계약서에서 주요 문서들을 정의하고 있어. 설계도면, 수량산출서, 물량내역서, 산출내역서, 공사시방서, 견적조건 그리고 단계별 공정 범위와 기간등을 명시하고 있지
예를들면, 준공 단계에 들어가면 준공 후 X일까지 준공검사를 진행하고, 그러지 못했을때 어떤 패널티가 있는지 정의하고 있지 또 공사 주요 단계별로 어떤 문서가 제출되어야 하고 X일까지 제출되어야 한다고 명시하고 있어
이렇게 구체적으로 업무의 범위와 그걸 판단하는 기준 그리고 업무가 되지 않았을때의 패널티등을 명시하여, 건축주와 시공사의 분쟁을 사전에 예방하려고 하는게 목적이야
가장 좋은 계약서는 분쟁이 발생했을때, 책임소재를 결정해주는게 아니라 분쟁이 발생하지 않도록 해주는 계약서라고 생각해
건축주 종합건설사 도급 계약서
공사계약 특수조건 계약서는 시공사가 일을 어떤 우선순위로 진행할것인지를 정의한 계약서야.
일을 진행할대 어떻게 진행하고 건축주에게 어떤방식으로 보고할지.
보고하는 사진은 어떤 정보를 담아햐 하고 보고한 내용과 현장이 다른 경우 기성금에서 어떻게 제외할지를 담고있어.
예를 들어보면 건축주가 자재를 직접 발주하는 경우가 있는데, 자재발주가 늦어지는 경우 누가 어떻게 책임질 것인지 그리고 공사진행 중 자재를 변경하면 어떻게 시공에서 적용되고 공사비는 어떻게 변경되는지 또는 변경되지 않는 조건 등을 담고 있어
만약 공사가 중단되는 경우 누구의 귀책사유로 판단 할 것인지. 공사 기간이 늘어나는 경우 어떻게 패널티를 정의할 것인지 등등을 담고 있는 계약서야
공사대금 안전 관리 계약서
공사대금 안전관리 계약서는 우리은행과 하우빌드가 공동으로 운영하는 시스템이라 일반 시공사들에게 요청하기는 어려워.
간단히 설명하면, 건축주의 건축비 계좌가 생성되고 건축주가 기성금을 해당 계좌로 입금하면 건축주 현장의 시공사가 출금하는 것이 아닌 하도급 업체에게 우선적으로 자동이체 된 후 시공사가 출금할 수 있는 계좌야
안전관리 계좌가 중요한 이유는 건축주의 공사비가 시공사의 다른 현장으로 융통되는것을 원천적으로 막기 때문이야.
안전관리 계좌가 없다면 건축주의 돈을 시공사의 다른 현장으로 융통하더라도 건축주는 문제가 생기기전에 알 수가 없어.
그리고 청구한 기성금 부분에 대해 금액이 합리적인가, 공정에 문제가 없는지 하우빌드가 판단하여 지급하기 때문이지.
계약서가 가장 중요하다는건 알겠는데, 한번에 이해되지 않아요. 그리고 보여주신 계약서를 하나씩 살펴보더라도 궁금한게 더 많아지는데 어떻하죠?
계약서가 쉽지 않아. 그런데, 계약서가 제일 중요해. 아무리 믿는 사람과 건축을 진행한다고 하더라도 계약서를 반드시 쓰고 법무검토를 받아야해.
이모부가 건축을 하면서 느끼는건 사람은 믿어도 그 사람을 둘러싼 환경이 어떻게 변할지 모르기 때문에 믿더라도 법무검토를 반드시 받은 계약서를 가지고 사업을 해야 한다는거야.
어떤 상황에서도 건축주를 지켜주는 건 계약서 뿐이라는 것을 잊지마!
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